2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百三十四期 2019年9月11日] 一手市場向來為市場焦點所在，有見近日市場氣氛減弱，發展商減慢推盤節奏，7月及8月只有4個新盤開售。不過踏入9月，發展商推盤態度轉趨積極，多個新盤緊接登場。
短短一星期，已經有三個新盤上載樓書，甚至部分已開價。當中最大型的是會德豐將軍澳Grand Marini，為日出康城IXB期，提供503伙，間隔由1房至3房，首張價單定價由$795.7萬至$1,746.1萬。
而中信泰富發展的馬鞍山峻源亦已開價，項目提供148伙，間隔包括3房至4房，首批價單定價由1,682萬至2,272萬；第3個新盤為高銀集團旗下的何文田傲玟，6座合共提供401個單位。
發展商推盤態度明顯改變，究竟是什麼原因而致？是因為睇淡後市，想速戰速決，有貨就推，讓項目成為沙漠裡美麗的綠洲？還是有見7、8月的新盤銷情不俗，對一手市場重拾信心，因此選擇現時加快推盤？抑或是害怕政府落實一手樓空置稅？
相比之下，筆者認為是基於發展商見到早前新盤銷情不俗，似乎沒有受緊張氣氛影響，故此推售旗下項目，用以試一試水溫，不存在睇淡後市。當然，受多個不利因素影響下，推盤要有策略，才可以增加市民的入市意慾，就此發展商近期均採取保守審慎策略，開價貼市價或稍低於市價。
二手市場淡靜，成交下跌，據土地註冊處的資料，2019年8月全港共錄5,159宗樓宇買賣登記（數字主要反映7月中旬至8月上旬的樓市實際狀況），較7月份的6,380宗下跌19.1%。
老實說，有留意開地產新聞的，都會見到近日二手市場吹淡風，多個單位減價促銷，個別單位更是減價$300萬，減幅高達20%，然而一手市場並不是如此境況，就好像進入平行時空，單位都是火速售罄，是什麼因素令一手新盤進入平行時空呢？
這可以簡單歸納為2點，就是房屋供應及價錢。眾所周知，香港房屋供不應求，然而市場剛性需求強，所以當有新盤位置方便，尤其是位於地鐵路沿線的，必然會吸引一部分想買樓人士入市。
除此之外，新盤售錢貼市價或稍低於市價，而且提供多項折扣優惠及付款方法，都是一大賣點。以7、8月熱賣的荃灣映日灣為例，部分單位折實價低於$400萬，價錢比二手市場還要低。
因此衡量之下，不少人會選擇購買一手新盤，因而出現一手銷售理想，而二手淡靜的情況。話雖如此，以現時的情況來看，利淡因素似乎難以短期內減弱或消失，後市會下跌的機會比較大，所以都是那一句，買樓不要「人買你買」，要量力而為。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得185.45（反映2019/08/26至2019/09/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.34%，較上年同期下跌1.59%。
本周4個區均錄得跌幅，當中九龍區跌幅最多，新報181.59，按周下跌3.04%，較上年同期下跌3.77%。其次為港島區，最新錄得195.09，按周下跌0.98%，較上年同期上升1.33%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得198.46及167.49，按周分別下跌0.72%及0.12%，較上年同期分別下跌4.37%及1.57%。
-- 馬鞍山福安花園高層戶 $573萬易手 --
世紀21奇豐物業馬鞍山中心分行經理張翠珊表示，新近錄得馬鞍山居屋福安花園成交，單位為2座高層C室，實用面積431平方呎，2房，原開價$600萬，減價$27萬至$573萬（自由市場價)獲承接，實用面積平均呎價$13,295。
-- 屯門豐景園海景戶 $465萬易主 --
祥益地產分行經理林英傑表示，日前錄得屯門豐景園4座中層4室成交，實用面積341平方呎，擁開揚海景，累減$15萬，成交價為$465萬，實用面積平均呎價$13,636，屬市場價成交。
-- 火炭穗禾苑2房 成交價$420萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，新近促成火炭穗禾苑E座中層12室，實用面積457平方呎，2房望內園景，附設企理裝修，原開價$490萬，累減$70萬至$420萬易手，實用面積平均呎價$9,190。
-- 屯門兆康苑2房 $432萬獲承接--
祥益地產分行經理黃文樂表示，新近促成屯門兆康苑F座中層8室易主，實用面積414平方呎，2房1廳，以$432萬（自由市場價）獲承接，實用面積平均呎價$10,435，屬市價成交。
-- 新地匯璽III首張價單 涉235伙 --
由新地發展的深水埗匯璽III（匯璽第5期），公布首張價單，涉235伙，價單定價$767萬至$5041.9萬，價單呎價$24,985至$33,324，最高可享20%折扣，折實價$613.6萬至$4033.5萬。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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