2024-05-06 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百三十期 2019年8月14日] 早幾期提及的屯門「龍床盤」菁雋，大家還記得嗎？此為目前一手例後全港最細新盤單位，由於不少單位售價低於$400萬，可承造九成按揭，圓了不少市民的上車夢。
根據價單，新盤提供2種付款計劃，包括60天付款計劃及建築期付款計劃，分別照售價減15%及12%，再加上其他折扣優惠，買家最高可享樓價22%折扣。
成交紀錄冊顯示，幾乎全部買家選用60天即供計劃，即是說業主要在簽署臨約後60天內，即在9月13日前要繳付餘下的90%價樓，否則就會視為撻訂，最少沒收樓價5%的訂金。
一般而言，買家的信貸紀錄良好、符合供款與入息比率及壓力測試的合格要求，銀行便會批出按揭。然而萬萬想不到的是，買家在為菁雋申請按揭時遇到其他阻礙。
當買家申請按揭時，有部分銀行稱樓花按揭的限額已滿，停止接受新按揭的申請；有銀行指出發展商規模較細，過往並無成交紀錄，故未能批出按揭，令買家大失預算。
如果在限期內未能限期內「上會」，最壞情況是上車夢碎。就此情況，買家可考慮轉用建築期付款計劃，入伙後再申請現樓按揭，但是要面對其他問題，撻訂風險亦有所增加。
首先，買家要多付3%樓價，有可能導致買家申請不到9成按揭，為何會這樣？據金管局指引，只有$400萬或以下才能承造九成按揭，如果你購買的單位現時是$390萬，加多3%後，售價約$402萬。
即是無法申請九成按揭，意味著買家要準備多一點首期，才可「上會」。由於菁雋最快於9月30日入伙，要在短時間內有錢補回差額，並不是一件易事，如果最終還是選擇撻訂收場，將多損失樓價的5%。
其實，這種非自身問題，而申請按揭被拒的情況，是否罕見？一般而言，銀行提供樓花按揭時，會考慮多項因素，包括市場情況、風險評估、物業質素、樓花期等，從而提供相關安排，亦會設定貸款總額上限。
所以此情況並不算罕見，因為銀行批出樓花按揭有一定風險，尤其是對中小型發展商的按揭審批會較為謹慎。而且每個樓盤都設定貸款總額上限，銀行無法應付龐大按揭需求，所以滿額時，銀行會停止批出樓花按揭。
那如果買家因此而未能申請按揭，可以向發展商要求賠償、或者不殺訂嗎？不可以的，因為新盤價單都會列明不論貸款機構是否批出按揭，選用相關付款安排的買家都有責任完成交易。
換言之，申請按揭是自己的責任，未能按時成功申請，發展商並不會負責。因此，為減少撻訂的風險，買家應預備多一點金錢，以應付突如其來的情況。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.43（反映2019/07/29至2019/08/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.17%，較上年同期上升0.04%。
本周只有九龍區錄得升幅，新報188.63，按周上升0.29%，較上年同期上升2.03%。而港島區錄得輕微跌幅，按周下跌0.29%，最新錄得196.16，較上年同期上升1.66%。新界(東)及新界(西)區分別錄得197.31及171.73，按周分別下跌0.62%及0.67%，較上年同期分別下跌3.66%及1.71%。
-- 紅磡環海．東岸低層戶 $435萬獲承接 --
世紀21領先置業代理執行董事陳遠禮表示，新近錄得紅磡環海．東岸成交，單位為1A座低層N室，實用面積194平方呎，開放式間隔，以$435萬易手，實用面積平均呎價$22,423。
-- 屯門居屋兆康苑3房 $638萬易主 --
祥益地產執行董事張才權表示，日前錄得屯門居屋兆康苑M座中層8室成交，實用面積568平方呎，3房2廳，累減$17萬，獲區內換樓客以$638萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$11,232，稍高市場價成交。
-- 北角形品中層戶 $630萬易手--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得北角形品成交，單位為中層C室，實用面積300平方呎，開放式間隔，外望景觀開揚，獲區外上車客以$630萬承接，實用面積平均呎價$21,000，屬市價水平。
-- 屯門兆麟苑中層戶 成交價$540萬--
祥益地產分行經理林英傑表示，新近錄得屯門兆麟苑F座中層5室，實用面積554平方呎，擁開揚景觀，成交價$540萬，實用面積平均呎價$9,747，屬稍低於市價成交。
-- 荃灣映日灣加推116伙 --
億京發展旗下的荃灣映日灣加推116伙，包括開放式至3房戶，實用面積由217至859平方呎，價單定價由$452.2萬至$1,937.9萬，呎價由$18,380至$22,560。項目最高折扣優惠維持7%不變。 其後，項目修改價單，當中有3伙減價，另有16伙加價。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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