2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百二十五期 2019年7月10日] 面對眾多不利因素，樓市只升不跌，樓價持續不斷向上升，令不少睇淡後市的、認為樓價會下跌的人大失預算，甚至由當初買得起樓變成買不起，買樓夢變得遙遙無期。
若要以「瘋狂」形容香港樓市，相信大家都會認同。究竟樓市有幾瘋狂？就讓筆者為大家歸納一下近日關於樓市的數據資料，無論是一手登記註冊價量、二手樓價，還是劏房租金指數都錄得升幅。
今年上半年一手新盤交投暢旺，銷售明顯上升。根據中原研究部統計顯示，上 半年一手盤買賣合約登記共錄12,277宗，按半年度上升56.1%；而合約金額為$1,357億，按半年度上升19.7%。
而二手市場亦見熾熱，差餉物業估價署指出，私人住宅售價指數已連升5個月，累計升幅達10.4%，當中5月私人住宅售價指數更創下新高，新報396.8，按月升1.4%；租金方面，私人住宅租金指數已連升3個月，5月報194.9，按月升0.36%。
另一方面，因房屋問題而衍生的畸形產物之一劏房，租金亦明顯大幅上升。全港關注劏房平台公最新劏房租金（綜合）指數為443，較去年的411.3，上升7.7%。
由此可見，無論買賣還是租賃都呈升勢。有人問以上的數字是否能反映現時真實的市況，事實上，數據無法快速反映樓市真實變化，因為數據有滯後，以差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數為例，滯後時間約2個月。
為什麼滯後時間比較多？因為指數以土地註冊處的成交數據來計算的，一般而言，買家簽署臨約後14日內，簽署正式買賣合約，之後才安排打釐印及送交土地註冊處登記，再加上差餉物業估價署的統計時間，因此滯後時間不少。
如果想找最能反映市況的數據，不得不提中原城市領先指數（CCL），滯後時間最多約2個星期，因為數據是根據中原地產經紀上報的臨時買賣合約來計算的，處理所需時間因而較短。
當然，針無兩頭利，中原城市領先指數都有不足之處，數據是統計全港100個主要屋苑的一周總市值按周變幅而得出來的，沒有包括全新香港物業成交，難免數據會出現偏差。
話雖如此，其實所有指數均具有參考性，有意買樓的人可用以分析過去的樓市走勢，自行評估後市。再者，每一個指數都是獨立的，走勢並不一定是一致相同的，始終大家的計算方式不一樣，所以要自己衡量及選擇用那一個作參考。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得190.48（反映2019/06/24至2019/06/30 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.41%，較上年同期上升1.96%。
本周港島區升幅最多，按周上升5.69%，最新錄得199.24，較上年同期上升1.93%。而新界(西)亦錄得升幅，按周上升1.86%，新報174.59，較上年同期上升1.67%。反之，九龍及新界(東)區錄得跌幅，分別錄得185.72及199.35，按周分別下跌0.95%及0.30%，較上年同期分別上升1.68%及下跌2.26%。
-- 馬鞍山嵐岸3房 $1,050萬易主 --
世紀21奇豐物業嵐岸分行經理林成豐表示，新近錄得馬鞍山嵐岸成交，單位為3座低層B室，實用面積734平方呎，3房2廳連儲物室間隔，原叫價$1,100萬，減價$50萬至$1,050萬易主，實用面積平均呎價$14,305。
-- 天水圍栢慧豪園2房 $588萬獲承接 --
祥益地產分行經理林家倫表示，日前錄得天水圍栢慧豪園6座中層E室，實用面積498平方呎，2房2廳，原叫價$650萬，累減$62萬至$588萬獲承接，實用面積平均呎價$11,807，屬稍低於市場價成交。
-- 北角建華花園2房 $750萬易手--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角建華花園成交，單位為中層A室，實用面積421平方呎，2房間隔，座向北面外望樓景，$750萬易主，實用面積平均呎價$17,815。
-- 屯門居屋兆畦苑2房 成交價$520萬--
祥益地產分行經理黃文樂表示，新近錄得屯門居屋兆畦苑A座高層8室，實用面積485平方呎，2房2廳，獲區內客以$520萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$10,722，屬市場價成交。
-- 大埔朗濤上載樓書 --
由鷹君集團發展的大埔朗濤已上載樓書，項目由8座14層高的大樓及2座4層高的低座組成，合共提供723伙，標準單位戶型涵蓋1房至4房，實用面積由357至2,083平方呎不等。 而2座低座大廈取名H1及H2座，全屬複式戶設計，面積2,775至3,098平方呎 鷹君執行董事羅俊謙指，項目已獲批預售，將於短期內開價及開放示範單位，有機會7月開賣。
-- 何文田晟林公布首張價單 --
福晟國際旗下的何文田晟林公布首張價單，涉及30伙，價單定價$798.9萬至$1,746.5萬，價單呎價$30,000至$41,683。項目只提供150天現金付款計劃，計及其他優惠，最高可享7.25%折扣，即折實售價為$741萬至$1,619.9萬。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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