2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百二十一期 2019年6月12日] 為了令熾熱樓市降溫，政府先後推出多項辣招，當中關於稅率的措施並不少，務求以重稅增加入市成本。然而，有部分投資者利用不同途徑來避稅，最常見的是自製首置身份。
如何自製首置身份？一般來說，大多都是利用「借人頭」或內部轉讓的方式，以避過15%住宅物業印花稅。顧名思義，「借人頭」是指已擁有住宅物業的人，借用沒有物業的香港永久居民名義去買樓。
而內部轉讓大致可以分為兩種，一種是除名，另一種是轉名。由於政府視內部轉讓為近親之間的資產處理，所以可豁免額外印花稅。此方法的好處是業主無須沽出擁有的單位，但又可以享有較低的印花稅，所以不少人會利用此漏洞去避稅。
除名是指將一個聯名擁有的單位，改為由一人獨自擁有；而轉名是指將住宅物業轉售或轉讓予近親，即父母、子女、兄弟姊妹或配偶，即使受讓人已擁有多個物業，有關的買賣可額免繳交額外印花稅，而是繼續享用舊式累進印花稅。
根據Q房網統計數據，內部轉讓的個案有上升的趨勢，今年首4個月已錄得1,550宗，較上年同期多8%。筆者相信是因為近日股市反覆波動，投資者寧將資金用以購買磚頭保值。
不得不留意的是，近月錄得的轉讓個案中，更有屬於多重內部轉讓。其中一對夫婦聯名持有3個物業，之後妻子分別以$400萬、$380萬及$360萬將單位轉售予丈夫。由於是購買另一半業權，丈夫只需就每交易繳付$100印花稅，即合共$300。
其後，妻子以首次置業的名義購買一個大埔天鑽單位，成交價$911.2萬。按照現行的稅率，只需繳交3.75%，即$34.2萬；如果妻子不是首置的話，要繳交的將會是15%印花稅，即$136.7萬。換言之，是次的交易，她慳了$102.5萬。
由於可見，不堵塞首次置業的漏洞只會被人濫用。財政司司長陳茂波出席立法會財委會時亦指出，政府有留意到部分人自製首次置業身份入市，未來會密切留意情況，但未有透露會以甚麼方法應對。
現階段，未知此言論只是「出口術」，還是政府真的會行動呢？筆者認為政府堵塞漏洞是刻不容緩，雖則自製首置身分並不是犯法，但始終他們不是真正首次置業，對真正的買家未免有點不公平。
假若要處理的話，應該要先重新界定首次置業的定義，或者要設定時限，例如，將記錄中曾經持有物業的人，一律定義為非首次置業；或者業主除名後若干年內不可以首置的名義買樓入市等。
然而無可否認，「借人頭」是難以杜絕的，因為新的買家是真的首次置業，理應享有較低的印花稅。即使這樣，如果政府願意堵塞除名方面的漏洞，增加部分投資者的入市成本，減低他們的投資意欲，對香港樓市都是一件好事。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.95（反映2019/05/27至2019/06/02 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.25%，較上年同期上升4.05%。
本周只有新界(東)區錄得升幅，新報200.59，按周上升0.82%，較上年同期上升1.22%。而港島區錄得輕微下跌，按周下跌0.25%，最新錄得196.96，較上年同期上升3.66%。而九龍及新界(西)區分別錄得185.11及170.66，按周分別下跌1.65%及1.05%，較上年同期分別下跌3.15%及3.66%。
-- 北角東寶大廈2房 成交價$700萬 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角東寶大廈高層H室成交，單位實用面積342平方呎，2房間隔，座向南面望街景，獲區外上車客以$700萬承接，實用面積平均呎價$20,468，屬市價水平。
-- 天水圍天祐苑中層戶 $295萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前天水圍居屋天祐苑A座中層7室，實用面積435平方呎，獲區內首置客以$295萬（居二市場價），實用面積平均呎價$6,782，是次成交價創該屋苑同類單位的居二市場新高。
-- 沙田居屋愉田苑2房 $590萬易手--
世紀21奇豐物業第一城分行經理袁麗詩表示，日前促成沙田居屋愉田苑愉健閣中層04室，實用面積429平方呎，2房，原開價$615萬，減價$25萬至$590萬（自由市場價）沽出，實用面積平均呎價$13,753，屬市價水平。
-- 屯門金安大廈2房 $403.8萬獲承接--
祥益地產區域董事林偉光表示，新近促成屯門金安大廈中層E室，實用面積292平方呎，2房1廳，獲外區準婚客以$403.8萬購入單位，實用面積平均呎價$13,829，屬市場價成交。
-- 屯門御半山II期公布價單 --
新地旗下的屯門御半山II期公布首張價單，涉及108伙，實用面積250至531平方呎，價單定價$563.04萬至$1041.34萬，價單呎價$17,013至$23,591，即供最高22%折扣。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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