2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百一十五期 2019年5月1日] 今日是5月1 日，先祝大家勞動節快樂！近日新盤漸多以招標形式出售，以往主要是豪宅或特色戶，但最近就連細單位都轉以招標形式推售，引起政府關注。
根據《明報》統計資料，今年首季約有46個主要新盤，售出逾5,500個單位，當中以招標方式售出的逾1,480伙，佔27%；而去年第4季一手成交量約3,270宗，透過招標售出的單位約450伙，佔14%。
相比之下，招標情況明顯上升，按季增加逾1,000伙。就著不同類型的新盤，發展商銷售策略不同，有的採取價單、招標方式雙軌賣樓，有的只是純招標方式賣樓。
一般而言，銷售涉及銀碼較大的豪宅或特色戶時，發展商才會採用的招標形式，由於單位較獨特及罕有，難以定價，故會讓買家自行出價購買心頭好。基於涉及的單位數量較少，市場對此形式賣樓意見不大。
但現在發展商開始濫用招標方式賣樓，令不少人出聲反對。其實採用招標方式賣樓，對市場有什麼影響呢？此舉會影響一手市場買賣透明度，買家欠缺價錢參考，很容易被抬高價錢，對買家極不公平。
在招標發售下，發展商毋須公布價單，若買家想購買單位，須自行擬定出價。對一般買家而言，決定入標價錢是非常困難的，要揣摩發展商的標價，可從市場消息、熟悉區內樓價走勢的地產經紀，或者參考成交紀錄冊，以大致知道發展商預期的定價水平。
眾多方法中，筆者認為參考成交紀錄冊最為有效，雖每宗交易也是獨立，但戶型相同的單位定價不會相差太遠。然而，成交記錄冊內的資料並不全面，只顯示最終交易價錢，不會陳述相關優惠條款，令買家未能清楚掌握市場狀况。
正因如此，為了增加透明度，一手住宅物業銷售監管局發出一項新規定，要求發展商必須在成交紀錄冊內列出，與買家就物業買賣協定的支付條款細節，包括售價的任何折扣，以及提供的贈品。
有人質疑，至今消費者的權益遭受影響，政府只是提出一項新的指引，對整體的幫助不大，為何政府不直接出手規管呢？據知，一手住宅物業銷售監管局正調查有關個案，並指出個別新盤標售的做法透明度不足，可能違反《一手住宅物業銷售條例》。
雖則暫時未知調查結果如何，政府亦不可坐以待斃。就此問題，市場有不同的聲音，有的認為政府應檢討冷靜期，有的認為政府應立法規管只有豪宅才可以招標，強硬的認為應禁止所有新盤以招標形式出售。
話雖如此，但筆者不認為納米樓減少是未來的趨勢，因為樓價始終高企，市民只好「將價就貨」，資金有限的只可購買納米樓，所以估計發展商日後會繼續推出細單位應市。
當中，筆者最認同是檢討冷靜期，現時一手例規定，買家在簽訂臨時買賣合約後的5個工作天內，須簽署正式買賣合約，期間買家有權終止合約，並須賠償相若5%樓價的臨時訂金。
事實上，以上的冷靜期與一般買美容套票的冷靜期不同，當買家撻訂的話，是無法取回任何定金的。無可否認，買樓是一個重大的決定，買家應該要計好數才入市，撻訂時，買家理應為自己的錯誤決定埋單。
然而，招標賣樓的方式很容易令買家高估出價，從而慘成羊牯，憤而取消交易的大有人在，為平衡買賣雙方利益，筆者認為完全無償的冷靜期是不可能的，但撻訂時，發展商可酌情收回行政費用，而不是樓價的5%，以減少買家損失。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得183.19（反映2019/04/15至2019/04/21(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.56%，較上年同期上升1.77%。
本周只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.23%，新報165.11，較上年同期上升2.05%。而新界(東)升幅最多，按周上升3.06%，最新錄得192.93，較上年同期上升2.08%。而港島區分別錄得192.59及182.88，按周分別上升0.98%及1.22%，較上年同期分別上升4.11%及3.16%。
-- 黃大仙鑽嶺開放式 $400萬易主 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前錄得黃大仙鑽嶺成交，單位為高層F室，實用面積198平方呎，開放式間隔，望開揚景觀，獲買家以$400萬承接，實用面積平均呎價$20,202。
-- 天水圍嘉湖山莊2房 成交價$570萬 --
祥益地產分行經理謝利官表示，日前促成天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 6座中層F室，實用面積442平方呎，2房2廳，減價$10萬至$570萬獲承接，實用面積平均呎價$12,896，屬市價成交。
-- 將軍澳旭輝臺低層戶 $638萬易手--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近促成將軍澳旭輝臺成交，單位為2座低層B室，實用面積481平方呎，2房間隔，座向東北，附設裝修，累減$42萬，獲區內首置用家以$638萬承接，實用面積平均呎價$13,264。
-- 屯門兆康苑低層戶 $430萬獲承接--
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，新近錄得屯門居屋兆康苑L座低層4室成交，實用面積483平方呎，2房，獲區內首置客以$430萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$8,903，稍低市場價成交。
-- 日出康城MONTARA再加推124伙 --
會德豐地產旗下的將軍澳日出康城MONTARA，昨再加價推出124伙，包括16伙1房、82伙2房、22伙3房及4伙特色單位，實用面積363至816平方呎，定價$705.9萬至$1,587.5萬，平均呎價$17,201至$21,709。 會德豐地產常務董事黃光耀表示，最快今日公布銷售安排，料本周末推售，有機會再度加推，並一定加價空間。
-- 何文田瑧樺同六售240伙 --
新世界發展的何文田瑧樺公布第3張價單，涉及50伙單位，實用面積由204至526平方呎，價單定價$615.2萬至$1590.8萬，呎價由$27,212至32,515，即供最高可享16%折扣。項目上載銷售安排，將於本周六（5月4日）銷售全盤240伙。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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