租金支出扣稅可行嗎？

[28Hse 三地產焦點 第二百一十一期 2019年4月3日] 究竟邊個發明交稅？每到5月，大部分打工仔都會收到稅務局寄來的報稅表，意味著距離交稅的日子不遠了。以現時的制度來說，除基本免稅額外，還有其他免稅項目，包括供養父母、子女免稅額，及居所貸款利息扣稅等，以減輕交稅負擔。

當然，免稅項目部分亦可能會隨著市場需要而增加，就好像近日政府新增了強積金自願性扣稅優惠，2019/20課稅年度起，繳付合資格延期年金保費和作強積金自願性供款，均可享有薪俸稅或個人入息稅扣減，上限為每年$6萬。

基於香港樓市高企，買樓似乎是遙不可及的夢想，所以愈來愈多人選擇租屋住。有見政府是次的改變，不少聲音重提推出租住物業免稅額的要求，讓租屋的人都可享有免稅額，究竟推出租金扣稅可行嗎？

事實上，出租物業的利息開支可申請扣稅，計法是將物業的租金收入減供樓利息。有關稅項可在計算個人入息課稅時扣除，但可扣除的利息款額不得超過出租物業的應評稅淨值。不少人都認為租樓是幫業主供樓，但他們卻沒有任何得著，覺得並不公平。

其實要推出一個新的免稅項目，並不是不可行。筆者認為，這表面上是好事，但內有暗湧，為何這樣說？首先，租金可以扣稅的好處是減輕租樓市民的壓力，這也可以說是為他們提供租金津貼。

然而，隱憂是當租客租金支出可用作扣稅，業主很大機會加租，即是說無論政府提供多大的扣稅額，最後得益的將會是業主。然而，政府又沒方法可防止、制止業主加租，所以很容易弄巧成拙，形成好心作壞事的情況。

因此，在租賃市場的供求緊張的情況下，政府推出房屋津貼、或者新增租金支出扣稅，有機會進一步推高租金。有人說，政府再次推行租金管制，業主就不能大幅加租，假設的問題就不會出現。

無可否認的是，租金管制是極具爭議的，社會對此仍未有共識。租金管制是一種用行政手段干預市場的措施，除了對租金升幅的管制，亦包括對租住權的保障，其用意是要確保中下層市民能以合理價格租住房屋。

相比之下，要實施租金管制並不是一件易事，當中涉及很多細節，最主要的是如何界定各種類型單位的租金升幅，以地區、單位面積大細，還是以樓齡去釐定？另外，加租升幅應該要多久才更新一次，這一切都需要時間去研究及討論。

但即使有租金管制，業主仍有方法加租，如住戶另外繳一些費用，如「匙金」等。租金管制的出現，的確可為住客提供一定的保障，但這沒有真正解決房屋問題，包括租金高企、房屋數目供應不足。

歸根究底，又回到一個最根本的解決方法，就是增加土地供應，當房屋數目足夠應付市場的需求，租金自然會隨之調整，租樓的壓力亦會因而減少。也許，到房屋問題有改善，政府再考慮加入其他措施吧。

中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.41（反映2019/03/18至2019/03/24(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.52%，較上年同期上升1.41%。

4個分區均錄得升幅，當中港島區升幅最多，按周上升3.42%，新報184.98，較上年同期上升1.63%。而九龍區新報175.3，按周上升1.17%，較上年同期上升3.21%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得188.44及162.84，按周分別上升0.87%及0.61%，較上年同期分別上升3.84%及3.67%。

-- 北角兆寶大廈高層戶 $443萬易手 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角兆寶大廈成交，單位為高層B室，實用面積229平方呎，1房間隔，座向南面外望街景，獲區外上車客以$443萬承接，實用面積平均呎價$19,345，屬市價水平。

-- 屯門海典軒海景戶 $655萬易主 --
祥益地產分行經理林英傑表示，日前錄得屯門海典軒2座中層C室，實用面積483平方呎，2房1廳，擁黃金海岸海景，獲區內換樓客以$655萬，實用面積平均呎價$13,561，屬市場價成交。

-- 鑽石山龍蟠苑2房 $648萬--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，新近錄得鑽石山龍蟠苑成交，單位為C座低層11室，實用面積426平方呎，2房1廳，望開揚景，原開價$680萬，減價$32萬至$648萬，實用面積平均呎價$15,211。

-- 屯門居屋兆康苑2房 $490萬獲承接--
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，新近促成屯門居屋兆康苑N座高層8室成交，實用面積483平方呎，2房2廳，減價$10萬至$490萬（自由市場價）獲承接，實用面積平均呎價$10,145。

-- 家壹加推28伙 料下周發售 --
恒基旗下的長沙灣家壹加推第二張價單，涉及28伙，單位面積介乎277至479平方呎，價單定價由$592.6萬至$1,011.9萬，價單呎價由$20,386至$24,924，維持即供最高8%折扣。 恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示，家壹料周內公布銷售安排時，再加推新一張價單，料下周初進行首輪發售，加推有加價空間。
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