二手居屋如何補地價？

[28Hse 三地產焦點 第二百零八期 2019年3月13日] 二手居屋門檻較低，一向深受上車客歡迎。當談及居屋二手市場時，我們時常聽到補地價一詞，究竟補地價是什麼？又是如何計算呢？已補地價及未補地價的居屋又有什麼分別？

一般而言，二手居屋分為居屋第二市場及自由市場，前者的居屋未補地價，過去只能售予綠表人士，須交回公屋，後因白居二的出現，居屋第二市場擴展至可售予白表買家；後者的居屋已補地價，任何人也可以購買，跟一般私人樓沒有分別。

何謂補地價？基於政府對市民的資助，業主可以較低的價錢購入單位，但均設有轉讓限制。若業主要在公開市場出租及出售單位，禁售年期後，須繳付補價，以補回當年政府以較低的價錢向其出售居屋的損失。

那補地價是如何計算呢？公式為 [(單位購入時的市值 – 單位購入時的售價)/ 單位購入時的市值] X單位補價時的市值。假設居屋現時市值$400萬，而當年以7折出售，售價為$245萬，即當時市值為$350萬，即業主要繳付的地價即為$120萬。

講起補地價，不得不留意的是，補價時的市值並不是自行找銀行估價，而是需由房委會委派他們指定的估價行上門估價，去評定你物業的市值。此外，即使是同一屋苑，不同單位的折扣率也有出入，所以有意補地價的業主可向有關當局查詢。

有見樓市氣氛熾熱，樓價持續上升，補地價所需的費用亦隨之上升，不少業主選擇先不補地價。那其實未補地價的居屋除不能在自由市場出售及出租外，會面對什麼限制呢？

最明顯的是按揭方面，有人說居屋在未補地價的情況下，將物業加按套現是犯法的，是否真的如此？基本上是的，但如果業主有特別或緊急情況，如籌措醫藥費、殮葬費等，可向房委會申請將有關物業加按。

然而最終會不會批准要視乎房委會，當獲得房委會批准，取得「重新按揭准許證明」，就可以合法的向銀行或財務公司申請加按。話雖如此，即使業主獲得批准，加按套現的金額亦受到嚴格限制，只能套取有關特別或緊急情況所需的金額。

眾所周知，未補地價的屋屋出租及轉讓是有一定的限制，但不少人明明知違法，卻鋌而走險將單位出租，反映市場有需求。有見及此，房協以先導計劃方式推出「未補價資助出售房屋—出租計劃」，容許未補價單位的業主分租其中一個睡房予正輪候公屋至少3年的人士，但反應非常冷淡。

計劃由上年9月至今，分別收到12宗業主及53宗租客的申請，只發出4張「出租資格證明書」予業主，以及23張「租住資格證明書」予租客，但至今未有成功配對個案。

筆者認為，計劃失敗的最大原因是只容許出租一個睡房，而不是整個單位，要與業主同住一個單位，吸引度欠奉。假若要將計劃放寬至整個單位，為免社會認為此對業主是雙重資助，政府必須要加上一些限制，如收到的租金要與房委會或房協攤分等。

計劃的主要目的是善用社會資源，如果效果變得理想的話，不排除政府會考慮放寬至居屋白表申請人士，但先決條件是要如何減少反對的聲音。

中原城市領先指數(CCL)新報172.24（反映2019/02/25至2019/03/03(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.19%，較上年同期上升0.33%。

4個分區中，只有新界(東)區錄得跌幅，按周下跌0.32%，新報182.71，較上年同期上升1.35%。而港島區升幅最多，按周上升0.43%，最新錄得179.22，較上年同期下跌0.67%。而九龍及新界(西)區分別錄得170.25及156.49，按周分別上升0.22%及0.38%，前者較上年同期上升1.13%，而後者則較上年同期下跌0.77%。

-- 旺角居屋富榮花園2房 $570萬易手 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，新近錄得旺角居屋富榮花園成交，單位為6座中層K室，實用面積431平方呎，2房間隔，外望開揚園景，以$570萬（居二市場價）沽出，實用面積平均呎價$13,225。

-- 天水圍嘉湖山莊2房 $518萬易主 --
祥益地產分行經理謝利官表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊3期翠湖居2座中層E室，實用面積448平方呎，2房2廳，成交價$518萬，實用面積平均呎價$11,563，屬市價成交。

-- 北角國賓大廈2房 成交價$530萬--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得北角國賓大廈中層B室成交，實用面積371平方呎，2房間隔，座向北面望街景，獲區外上車客以$530萬承接，實用面積平均呎價$14,286，屬市價水平。

-- 屯門市廣場高層戶 $500萬獲承接--
祥益地產區域董事袁思賢表示，迎近錄得屯門市廣場4座高層K室，實用面積393平方呎，2房1廳，減價$10萬，獲區外首置客以$500萬獲承，實用面積平均呎價$12,723，稍低市場價成交。

-- 油塘曦臺最快周內上樓書 --
宏安地產旗下的油塘曦臺獲批預售樓花同意書，提供326伙，實用面積由492至795平方呎，間隔由2房至3房1套連儲物室；另有22伙屬特色戶，面積由456至1,838平方呎。 宏安地產行政總裁黃耀雄表示，項目將於周內上載樓書、開放示範單位及開價，而示範單位設於九龍灣宏遠街1號One Kowloon，設有兩對示位，包括2房及3房。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。