居屋與上車谷底早已到了

去年下半年，我不斷提醒認為居屋和600萬以下上車購買力將在11月居屋攪珠抽籤後回流市場，我更強調「即使其中1%-2%回流，足以令市場上的劈價盤完全被消化！」近期我在網上見到有些評論對我以上觀點有所質疑的，他們質疑的基礎相信是根據差餉物業估價署去年12月全港樓價下跌了2.40%和中原指數全港樓價在去年12月下跌2.77%及1月份下跌1.15%來做推斷，他們認為去年11月29日並沒有購買力回流，否則樓價不會下跌，另外也質疑抽籤那「27萬大軍」去了那裡？我都想以數據作一些回應。

去年下半年我也一直只針對600萬以下上車私樓及居屋去評估樓市，既然我判斷的只是個別板塊，以上用全港板塊去批判的說法是對我不公平的，市場是處於不同板塊個別先後發展及調整的實況，我評論的都只是最先調整及最先回復的板塊，而在市場上很多板塊到現在也仍是在調整中的，我們應用所評論的有關板塊的數據去印證觀點。

事實上最早調整的居屋板塊谷底是在去年10月，10月之後已經逐步回升了，由谷底到12月尾總共是回升了4.7%（根據房委會全港居屋第二市場成交資料計算），至於600萬以下的私樓方面，以中原指數的嘉湖山莊數據去計算，單是去年12月已經上升了8.2%！而屯門祥益指數的谷底亦在去年11月找到了，單是12月總共上升了15.6%！我所評估的板塊如果用回所屬的數據去看，的確是在11月29日之後出現了明顯上升，至於說「27萬大軍」，我只是有評論「縱使27萬申請者裡面有1%回流市場已足以令到平盤清除」，從沒有說過會全體回流，縱使是，稍為有市場常識的人都會知道買家數量並不相等於成交數量，當市場上每一個筍盤賣出了之後都會令之後的準買家增加了入市成本和心理障礙！整件事的重點是「筍盤是否被掃清」，事實是市場已由去年11月29日前的遍地平盤，到了現在大劈價盤已不再，這個才是我當時的忠告重點。