2024-05-23 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百零三期 2019年1月30日] 樓市前景未見明朗，受多方面不利因素影響，包括中美貿易戰、加息及股市動盪等，然後樓市的不穩定無阻發展商推盤意欲。踏入2019年不久，已有兩個新盤先後以低市價推出，其中一個更以「實現換樓夢想，回到2015年」作招徠。
一人有一個買樓夢想，但夢想豈是這樣容易可成真？國際公共政策顧問機構Demographia調查指出，香港連續9年成為全球最難負擔樓價的地區，2018年 樓價對家庭入息中位數比率為20.9倍，創有調查以來新高。
20.9倍是什麼概念？即是香港一個家庭要不吃不喝20.9年才可以買樓。翻查資料，2017年的樓價對家庭入息中位數比率是19.4倍，兩者相差1.5倍，為什麼樓市明明有下調的跡象，但買樓反而較之前更困難呢？
首先，去年樓價持續上升，直至下半年起開始吹淡風，樓價出現回落。由於是次的調查是一整年的數據，下半年的跌幅不足以改善香港樓的可負擔性，反而上半年的加幅增添市民的負擔壓力。
如此同時，香港打工仔的入息亦是影響結果的一大因素。2017年的基本薪金平均調整為3.3%，基本通脹率平均為1.7%，扣除通脹率後，加薪幅度為1.6%；2018年的基本薪金平均調整為3.2%，基本通脹率平均為2.6%，即加薪幅度為0.6%。
當樓價持續上升，市民的人工加幅追不到樓價的升幅，買樓的負擔增加亦無可厚非。正正因為買樓變得更困難，不少人被迫放棄置業夢，如果未有足夠金錢買樓的人，將草到的錢去買車位、工商廈用作投資可以嗎？
投資無對錯之分，只是要自行評估可承受的風險，以及付訂金前，要了解入手的項目的契約是否齊全、有沒有僭建問題及是否符合消防條例等，亦都需要先向銀行詢問可批出幾多成按揭，以便因借貸不足，而大失預算。
講起投資，繼劏房後，近日香港又有新的畸形產物─「劏天台」。有關天台位於葵興貴豐工業大廈，整個天台劏為10個，建築面積由685至920平方呎不等。根據宣傳單張，1個約800呎的天台，售價為$58萬，即平均呎價不用$1,000。
究竟買了天台，有什麼用呢？代理指可以用作天台農莊或Party Room之用，但都好像不太可行。如果是用作天台農莊，由於項目只可作工業用途，農莊是否屬於工業用途仍在討論階段，而且天台並無連同水耕用具發售，買家要自行添置物品。
如果是用來經營生意，要看有沒有違法地契或者大廈公契，因此經營Party Room是不可行的，與工業用途完全沾不上關係。根據官網資料，現時有1個劏天台已售出，未知業主會作什麼用途呢。
踏入2019年1月，不少人睇好樓市，認為樓市最壞時候已過，基於市場釋出不少利好消息，令樓市小陽春提早出現。假如香港樓價繼續向上升，房屋供應又不足，香港人上車之路一定會變得愈來愈難。
中原城市領先指數(CCL)新報170.64（反映2019/01/14至2019/01/20(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.26%，較上年同期上升1.80%。
4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.85%，新報154.02，較上年同期上升0.34%。而港島區升幅最多，最新錄得178.92，按周上升1.61%，較上年同期上升1.38%。而九龍及新界(東)區分別錄得166.65及180.25，按周分別上升0.06%及0.25%，較上年同期分別上升1.78%及1.54%。
-- 北角新英大廈3房 $510萬易主 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角新英大廈成交，單位為低層A室，實用面積411平方呎，3房間隔，座向南面望街景，獲區外換樓客以$510萬承接，實用面積平均呎價$12,409，屬市價水平。
-- 屯門豫豐花園2房 $486萬易手 --
祥益地產高級客戶經理古文彬表示，日前錄得屯門豫豐花園6座中層G室，實用面積450平方呎，2房2廳，獲一名外區上車客以$486萬購入，實用面積平均呎價$10,800，屬市場價成交。
-- 大圍顯徑邨3房 $351.8萬獲承接--
世紀21奇豐物業大圍分行經理王兆昌表示，日前促成大圍顯徑邨顯佑樓高層12室，實用面積531平方呎，3房間隔，原開價$350萬，後獲用家以$351.8萬元（居二市場價）承接，實用面積平均呎價$6,625。
-- 天水圍天富苑3房 成交價$435萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近天水圍居屋天富苑C座低層3室，實用面積650平方呎，3房2廳連套廁，附設企理裝修，累減$55萬，獲區內首置客$435萬（居二市場價），實用面積平均呎價$6,692，屬市場價成交。
-- 元朗尚悅‧嶺加推89伙 --
由恒地發展的元朗尚悅‧嶺加價加推，涉及89伙，價單定價$337.4萬至$617.6萬，價單呎價$14,803至$19,610，連同4號價單的8伙，合共101伙將於2月1日 （星期五）以先到先得形式發售。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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