買樓的注意事項

[28Hse 三地產焦點 第一百九十三期 2018年11月21日] 買樓是人生一項很重要的決定，尤其涉及的金錢很龐大，誰都不想招致無謂損失。近期樓市交投淡靜，低市價的成交屢見不鮮，往往有不法之徒利用買家想「執平貨」的心態而行騙。

早前有一宗疑似騙案，懷疑有業主將單位放售，騙取買家訂金後「走佬」。有關單位為荃灣綠楊新邨P座低層2號室，實用面積517呎，獲買家於7月以$680萬承接，較當時市價$710萬低約4%。

據知，業主與買家簽訂臨時買賣合約後，隨後再簽訂正式買賣合約，交易理應完成，但因為業主申請破產，單位遭銀行沒收單位，淪為銀主盤，有關交易因最終告吹。

整個交易，預計買家合共繳付樓價10%，即約$68萬作訂金。幸好的是，由於買家將訂金交由律師樓託管，故可獲足額退回，沒有任何金錢損失。雖然未知是次的業主是有心，還是無意，都會帶來警惕作用。

騙徒的手法層出不窮，為免墜入交易陷阱，以下為筆者建議的比較重要的買樓注意事項，一買樓前要先查冊，二將訂金交律師行託管，三簽署樓契前先驗樓，四先行為單位估價。

筆者不厭其煩再重申一次，買樓前記得先查冊，以確認業權資料及了解物業本身的產權負擔。我們在查冊報告中，可見到業主姓名、物業所涉及的轇轕，包括按揭契、斜坡修葺令，以及有沒有釘契問題等。

值得留意的是，有釘契問題的物業並不等於不可以買賣，但要視乎釘契原因，而且最好要求業主在物業成交前把物業「解釘」。一般之言，被釘契的主因是物業有僭建物，以及與物業有關的欠款。

如果是有僭建物或欠交幾個月管理費，都尚算容易「解釘」，但如果是業主欠下巨款，如欠債金額超過物業市值，「解釘」便比較麻煩及困難，所以買樓前要查冊，以免因銀行不審批按揭申請而遭沒收訂金。

眾所周知，買樓時要付訂金的，當業主與買家簽署臨時買賣合約後，買家要付俗稱「細訂」的臨時訂金；其後，買賣雙方通常在簽署臨約後14日內簽署正式買賣合約，買家要加付「大訂」。

以一般的買賣成交而言，「細訂」加「大訂」相等於樓價10%，即動輒要幾十萬，如果貿然交予陌生人是非常危險的。有見及此，最穩陣的做法是將訂金交由律師樓託管，以避免業主收訂後失蹤，損失慘重。

另一方面，買樓前最好先驗樓及為單位估價，前者可以避免漏水樓或化妝樓，以及判斷物業是否有僭建物，如發現有問題，就需考慮清楚才入手；而後者可以減少估價不足的情況，令自己大失預算，如發現多家銀行對有關單位均估價不足，應避免購入有關單位。

筆者認為，無論單位價錢是平，還是貴的，入手時都一定要審慎三思，否則窮一生積蓄，換來不是一個安樂窩，而是一個惡夢。

中原城市領先指數(CCL)新報180.4（反映2018/11/05至2018/11/11(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.28%，而較上年同期上升10.95%。

4個分區均錄得跌幅，當中九龍區跌幅最多，按周下跌1.92%，新近錄得180.07，較上年同期上升11.66%。而港島及新界(西)區分別錄得184.97及166.26，按周分別下跌1.79%及1.42%，較上年同期分別上升9.13%及11.55%。新界(東)區亦錄得輕微跌幅，按周下跌0.13%，新報191.79，較上年同期上升9.73%。

-- 北角康威大廈樓景戶 $718萬易手 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近促成北角康威大廈成交，單位為高層A室，實用面積433平方呎，2房間隔，座向東北望樓景，單位原開價$750萬，最後以$718萬沽出，實用面積平均呎價$16,582，屬市價水平。

-- 天水圍天愛苑2房 $408萬易主 --
祥益地產分行經理謝利官表示，日前錄得天水圍天愛苑B座中層14室成交，實用面積438平方呎，2房2廳，累減$52萬，獲一名區內上車客以$408萬（自由市場價），實用面積平均呎價$9,315。

-- 馬鞍山錦豐苑1房 成交價$425萬--
世紀21奇豐物業錦豐分行經理黎健鋒表示，日前促成馬鞍山錦豐苑J座（錦蘭閣）低層15室易主，實用面積435平方呎，1房2廳間隔，座向西北望內園景，成交價$425萬（居二市場價），實用面積平均呎價$9,770。

-- 天水圍居屋天麗苑2房 $322萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍居屋天麗苑高層17室成交，實用面積426平方呎，2房1廳，附設企理裝修，獲區內首置客以$322萬（居二市場價）承接，實用面積平均呎價$7,793。

-- 屯門弦海加推38伙 --
由莊士中國旗下的屯門弦海加推38個單位，實用面積介乎162至447平方呎，間隔由開放式至2房單位，定價介乎$367.79萬至$822.29萬。 莊士地產代理副總經理陳慶光指出，是次除加推第三號價單38個單位外，同時亦以招標形式推出30個單位，當中包括20個連平台的罕有特色單位。
-- 西貢玥廬上載樓書 --
華懋旗下的西貢玥廬上載樓書，提供10幢洋房，實用面積3,265至3,987平方呎，間隔為4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁，而每個洋房設有2個車位。
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