2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百八十二期 2018年9月5日] 近日多個新盤傾巢而出，面對加息、人民幣貶值及空置稅推出在即等負面因素，部分發展商以貼市價開售，這是否意味著樓市會有下跌的趨勢？還只是加快項目銷售的宣傳手法？
就以近日最大型新盤LP6為例，以貼市價開盤。項目提供2,392伙，首張價單涉及487伙，定價$558萬至$1,644.8萬。若買家採用即供分期付款方案，最高可享19.5%折扣，即折實價為$449.2萬至$1,324.1萬，折實呎價為$12,903至$18,782。
除此之外，發展商亦紛紛積極推售貨尾，當中新地重推現樓項目匯璽II，更將樓盤定價形容為「時光倒流價」作招徠。新一張價單涉及119伙，平均呎價$23,893，而去年12月價單平均呎價為$26,366，即呎價低於去年逾9%。
事實上，單從一手市場來看，氣氛非常熾熱，即使加價加推的都仍錄得超額認購；但二手成交就比較冷清，截至8月26日，中原十大屋苑經已連續8個周末錄得個位數成交量。
然而這其實是一個不健康的現象，久而久之，整個樓市亦會開始下跌。當購買力只集中在新盤中，手上持有物業的業主並不容易將單位賣出，導致二手市場冷清，當新盤吸盡大部分購買力時，無論一手，還是二手市場都會變得交投淡靜，樓市因而下跌。
現在雖不是最壞的情況，但相信難以阻止情況再惡化，因為發展商短期內應該不會放軟手腳，依然火速全力的銷售新盤。那究竟發展商急於放盤，是為了逃避空置稅，還是真的因種種不利因素而睇淡後市？
就現時的情況來說，筆者估計，兩者都會影響新盤定價，但應該偏向睇淡後市的原因。為何這樣說？現時發展商以貼市價出擊，沒有將單位轉為租，或者將單位售價提高，以補償空置稅，似乎與之前逃避空置稅的策略大不同。
再加上，現時影響樓市的不利因素很多，尤其是市場預期美國9月加息機會甚高，亦預料香港是次會跟隨加息。如果一旦開始加息週期，無論是正在供樓人士，還是準備入市的準買家都有所影響。
對於正在供樓的，最首當其衝的會是採用不設壓力測試、高按揭成數計劃的業主，他們難以應付加息帶來的開支；而對準備入市的準買家而言，上車之路會變得更難，銀行有機會收緊按揭審批標準，除供樓支出增加外，亦要預多首期作準備。
也許正正因為加息的陰霾，發展商以貼市價定價、置業優惠及低息按揭作招徠，務求增加市民入市的信心，令他們擔心愈遲買樓會愈貴，導致發展商可趕及在加息前吸納大部分的購買力。
樓市一向給人的印象只升不跌，但在華麗的背後未必如表面般好。如果香港真的加息，再加上中美貿易戰持續、人民幣貶值等，香港經濟必然受到影響，屆時準買家須考慮自身的需求及經濟能力，自行衡量風險。
中原城市領先指數(CCL)新報188.44（反映2018/08/20至2018/08/26(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.47%，較上年同期上升16.78%。
4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.50%，新報171.48，較上年同期上升17.04%。而九龍區升幅最多，按周上升1.72%，新報187.43，較上年同期上升19.39%。而新界(東)及港島區分別錄得208.82及193.43，按周分別上升1.26%及0.15%，較上年同期分別上升24.50%及10.46%。
-- 荃灣翠豐臺高層戶 成交價$890萬 --
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示，新近錄得荃灣翠豐臺成交，單位為1座高層D室，實用面積533平方呎，以$890萬獲承接，實用面積平均呎價$16,698。
-- 屯門力生大廈累減$22萬 $398萬易主 --
祥益地產分行經理黃文樂表示，日前錄得屯門力生大廈高層A室，實用面積364平方呎，原叫價為$420萬，累減$22萬，成交價$398萬，實用面積平均呎價$10,934，屬市價成交。
-- 馬鞍山迎海．星灣高層戶 $880萬獲承接--
世紀21奇豐物業嵐岸分行經理林成豐表示，新近錄得馬鞍山迎海．星灣成交，單位為20座高層C室，實用面積511平方呎，2房2廳間隔，座向南面望園景，原開價$898萬，減至$880萬沽出，實用面積平均呎價$17,221。
-- 屯門龍門居3房 $595萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近錄得屯門龍門居10座高層J室，用面積592平方呎，3房2廳，業主原叫價$700萬，參考市場價後作出調整，累減逾$100萬，單位最終以$595萬成交，實用面積平均呎價$10,051，創該屋苑同類型單位雙破頂，成交價更是全屋苑的新高。
-- 油塘鯉魚門徑新盤命名為海傲灣 --
由九建發展的油塘海傲灣，位於油塘鯉魚門徑1號，2座提供646伙，戶型涵蓋開放式至2房單位，預計關鍵日期為明年9月30日。九建市務及銷售部總經理楊聰永指，項目仍待批預售樓花同意書，預計9月份將展開市場推廣的第一步。
-- 西灣河新盤命名為One Eighty --
本地老牌家族林氏家族發展的西灣河筲箕灣道180至184號住宅項目命名為One Eighty，提供57伙，間隔包括開放式、1及2房，預計明年第3季竣工。發展商代表林昍表示，計劃最快今年底推售。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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