2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百八十一期 2018年8月29日] 市場一直有聲音認為，政府收地進度緩慢，從而拖慢建屋的速度。為了加快收地速度，正進行土地大辯論之際，香港大學科斯產權研究中心提出2個建議，包括引入「土地區劃整理」和「土地債券」。
究竟這是什麼建議？首先，「土地區劃整理」是一個土地交換機制，是指私人土地業權人自願向政府交出一定比例的「發展商責任」土地，經由政府規劃，包括興建公營房屋、道路及基建等公共設施。
經過政府規劃後，原來的土地業權人可在原區獲批一幅面積較少、但較優質的土地作交換，而須符合現有審批機制，及補地價後才可作發展。以上建議的目的是誘使土地業權人交地予政府，從而達到雙贏的情況。
而另一個建議呢？「土地債券」指政府可發行地債，用作收購合適的私人土地，包括棕地及原居民的祖堂地等，回收的土地經過重新規劃後，再以市場機制贖回地債。
有關地債列明可發展樓面面積及發行時的票面值，其價值與發展權益掛鈎，持有人可以債券競投面積相若的政府新土地，亦可按市價在市場上自由轉讓。引入具競爭性及高透明度市場機制，目的是釋除市民官商勾結的疑慮。
對於上述的建議，有人認同，另有人覺得是天馬行空，。而筆者認為有關建議理論上是可行的，但實際並不容易執行，例如土地持有人的參與反應、土地如何防止被炒貴，以及如何制定公平公開的機制。
對於「土地區劃整理」的參與人數多寡，就視乎政府開出的條件是否吸引，例如政府按什麼標準去決定土地業權人可換取什麼土地，是按位置，還是面積？事實上，要釐定一個大眾都接受的條件並不是易事。
如果政府開出的條件不夠吸引，難以誘使土地業權人交地予政府，無助解決土地不足的問題；而條件太吸引的話，就會被公眾質疑官商勾結、利益輸送，反而引起民怨。
而「土地債券」方面，就有可能變成投機工具，因為債券價格會隨市場變動，當市場睇好樓市，炒賣土地債券情況就有可能發生，導致樓價上升。另一個方面，債券概念複雜，土地持有人難以理解，未必會願意購買。
為了解決土地不足的問題，不同人士都出謀獻策，然而究竟有幾多建議方案，政府會採納呢？土地大辯論將於9月26日結束，小組要年底前才可將報告提交予政府，未知政府最終會否按民主意做決定呢。
中原城市領先指數(CCL)新報187.56（反映2018/08/13至2018/08/19(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.57%，反之較上年同期上升16.64%。
本周4個分區均錄得跌幅，當中九龍區跌幅最多，按周下跌0.85%，新報184.26，較上年同期上升15.24%。其次為新界(西)區，按周下跌0.71%，最新錄得172.34，較上年同期上升17.51%。而港島及新界(東)區分別錄得193.13及206.22，按周分別下跌0.39%及0.07%，較上年同期分別上升13.91%及22.98%。
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三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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