購買連租約單位的利與弊

購買連租約單位的利與弊  

[28Hse 三地產焦點 第一百七十九期 2018年8月15日] 市場筍盤難求，有買家為怕心儀單位被截足先登，就算連租約單位都會迅速入手。如果沒有即住的需要，買家可待租約結束後收回自住，那究竟購買連租約的單位有什麼好處？又有什麼需要注意呢？

一般而言，買家購入物業的形式，可分為交吉及連租約，前者指物業可即時使用的；而後者是指物業現有租約，新的買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。

連租約的放盤，以往主要是投資客追捧的，但在供應短缺的情況下，有些用家都會考慮，務求早買早享受，擔心愈遲買愈貴。做一件事，往往有利也有弊，現在就讓筆者為大家分析其好處及壞處。

先談好處吧，首先連租約單位售價一般較市價低，入市門檻較低；買家可即時享有租金收入，既可預早計算租金回報，又可省卻找租客的麻煩；此外，買家不需即時付出額外資金用作裝修、維修單位及添置傢電，減輕置業負擔。

而壞處方面，由於單位現有租客居住，準買家未必可以睇樓，要承受「不能準確估計物業購買時狀況」之風險；由於單位不是用作自住，申請按揭條件較差，尤其是按揭成數，連租約單位最多做到5成按揭；單位不能即時入住，不適合有即時需要的買家。

不得不留意的是，為了增加單位的吸引性，市場還有一種放盤叫「連租約、交吉售」，即是指一些正在生約期內的單位，業主與買家簽訂臨時買賣合約後，可行使生約的退租權，在成交前1個月通知租客提早終止租約。

對於上述單位，表面上來看，業主可以交吉形式出售，減低買家的首期開支，令潛在買家的數量增加，但其實涉及很大風險，最壞的情況是，業主要賠訂、賠雙方佣金，甚至有可能被對方追討賠償，損失慘重。

為什麼風險會高？首先交易要順利進行，先決條件是你可以成功通知租客，而且在單位成交前搬出。如果租客有心躲避，如故意不接來電、不讀不回短信，令你無法通知他們，租約未能提早終止。

即使你找到租客，又不代表他們願意搬出。假若買家要收回單位，就要以法律途徑處理，整個收樓過程動輒需半年以上。基於你的單位於成交時，仍未呈於交吉狀態，即違反與準買家所簽訂的合約，要作出相對的賠償。

為避免以上情況的發生，筆者建議即使單位租約處於生約，業主都不要輕易答應單位以交吉出售，寧願減低單位的吸引力，繼續以連租約形式出售，讓雙方日後自行處理租約事宜。

而對於有意購買連租約單位的買家，筆者認為由於未能睇樓，建議可找相類似的單位查看，以了解單位的間隔及景觀等，以推斷單位的情況。除此之外，在簽署臨時買賣合約之前，先向銀行查詢按揭條件，以更準確評估自己的購買能力。

中原城市領先指數(CCL)新報188.36（反映2018/07/30至2018/08/05(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.13%，較上年同期上升17.84%。

4個分區均錄得跌幅，當中新界(西)跌幅最多，按周下跌1.28%，新報174.72，較上年同期上升20.06%。而港島區按周下跌0.69%，最新錄得192.96，較上年同期上升13.52%。九龍及新界(東)區分別錄得184.88及204.81，按周分別0.26%及0.11%，較上年同期分別上升17.70%及22.88%。

-- 沙田美松苑中層戶 成交價$408萬 --
世紀21奇豐物業名城分行經理蕭耀邦表示，日前錄得沙田美松苑成交，單位為A座(富松閣)中層6室，實用面積554平方呎，3房間隔，以$408萬（居二市場價）易手，實用面積平均呎價$7,365。

-- 屯門凱德花園2房 $430萬獲承接 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前促成屯門凱德花園1座低層G室成交，實用面積325平方呎，2房2廳，獲區外首置客以$430萬購入，實用面積平均呎價$13,231，屬市場價成交。

-- 北角形品1房 $738萬易主--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角形品中層A室成交，實用面積376平方呎，1房間隔，座向北面望開揚景，獲區外上車客以$738萬承接，實用面積平均呎價$19,628，屬市價水平。

-- 屯門豐景園2房 $535萬易手--
祥益地產高級營運經理林英傑表示，日前錄得屯門豐景園成交，單位為3座中層3室，實用面積397平方呎，2房1廳，獲一名區內客以$535萬承接，實用面積平均呎價13,476。

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