2024-05-06 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百六十六期 2018年5月16日] 買樓是人生的重大決定，亦有可能是一生中最大額、年期最長的投資，當中需要考慮的因素較多。對於買樓的決定，有人會擔心上錯車，樓價跌，物業變成負資產；另有人擔心遲上車，樓價升高，上車之路遙遙無期。
正正就是因為這些心態，令不少人作不到入市決定。入市前，先要問自己買樓是用作自住，還是投資？如果是自住，應該是著眼於現時的價位，只要買之前計好數，又何需理會日後的上上落落呢？
有人說年青人不用心急買樓，認為沒有不跌的樓市，加上有的是時間、青春，所以可以等待樓市回調。對此，筆者不太認同，時間亦是金錢的一種，認為以現時樓市急升的程度，計好數的自住用家當然是「早買早享受」。
而投資者與一般用家不同，要衡量樓市的風險，但影響樓價的因素並非單一，故此難以預測。對樓市有影響的包括利好及利淡因素，如香港日後會否加息、房屋供應會否大幅增加、政府會否取消辣招等。
對於變幻莫測的樓市，與其擔心入錯市，不如擔心自己申請不到按揭。對於自用的物業，我們往往都說計好數就可以入市，但大家是否真的懂得計算？如果不幸計錯數，又要面對什麼後果？
相較之下，通常計錯數的是買一手樓的買家，因為發展商提供的付款方法五花八門，按揭成數亦較二手樓高，容易令買家因甜頭而忽略了自身的負擔能力。發展商提供高成數按揭，目的是為了減少買家的首期支出，但壞處是每月供款較多。
在香港買樓申請按揭時，除要有足夠的首期外，還要通過按揭壓力測試。那按揭壓力測試是怎樣計算？根據金管局指引，沒有擁有或擔保其他按揭物業的申請人，基本供款與入息比率上限為50%，按息加3厘，供款不可逾月入60%。
如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人，壓力測試標準比一般高，相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%，按息加3厘，供款不可逾月入50%。而以上的基本供款是包括新申請按揭的物業供款，及已持有或擔保物業按揭供款的總和。
以上的只是一般買樓計法，如果你用高成數按揭計劃去購買單位，銀行會採用另一種標準。香港現行的標準按揭成數為6成，假若你申請的按揭為8成半，即是逾標準按揭成數2成半，壓力測試標準會更為嚴格。
嚴格的標準下，沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人，供款不可逾月入45%，按息上升3厘時，供款不逾月入55%；已擁有或擔保其他按揭物業的買家，則所有供款總和不可逾月入35%，按息上升3厘時，供款不可逾月入45%。
不得不留意的是，壓力測試標準亦會計算你的債務負擔。當銀行計算供款與入息比率時，會同時計算其他債務的還款。因此，為提高成功審批的機會，建議申請按揭前，如果借款人有能力，應先行償還其他債務。
事實上，筆者認為壓力測試的標準看似複雜，但分類尚算清楚易明，假若真的不懂得計算，或有任何疑問，最好找專業人士幫助，以免因銀行不審批按揭申請，令交易未能完成，而被發展商沒收訂金。
中原城市領先指數(CCL)新報183.14（反映2018/04/30至2018/05/06(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.53%，較上年同期上升17.19%。
本周只有港島區錄得輕微跌幅，按周下跌0.01%，新報189.52，較上年同期上升15.60%。另外，九龍區錄得輕微升幅，按周上升0.58%，新報181.71，較上年同期上升15.92%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得191.86及163.71，分別按周上升1.45%及1.10%，較上年同期分別上升17.30%及13.29%。
-- 沙田碧濤花園3房 $828萬易手 --
世紀21奇豐物業第一城分行高級分行經理吳元利表示，新近錄得沙田碧濤花園1期1座（雅碧閣）中層F室，實用面積646平方呎，3房連套房，座向東南望山景，單位原開價$830萬，後減至$828萬獲承接，實用面積平均呎價$12,817，屬市價水平。
-- 屯門兆禧苑1房 $430萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前錄得屯門居屋兆禧苑D座高層5室，實用面積338平方呎，1房1廳，獲區外投資客以$430萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$12,722，屬市場價成交。
-- 大坑金樂居高層戶 $428萬獲承接--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近促成大坑金樂居成交，單位為高層C室，實用面積159平方呎，開放式間隔，座向南面享開揚景，獲區外上車客以$428萬承接，實用面積平均呎價$26,918，屬市價水平。
-- 屯門景峰豪庭低層戶 成交價$570萬--
祥益地產營業董事胡志偉表示，新近促成屯門景峰豪庭2座低層E室易主，實用面積508平方呎，2房1廳，附設靚裝，成交價$570萬，實用面積平均呎價$11,220，是次屬該屋苑的雙破頂成交。
-- 屯門御半山周六售78伙 --
新地旗下的屯門御半山（御半山第1期）公布新的項目部署，將撥出78伙安排本周六（19日）作次輪銷售，不設大手優先，每人限購2伙。 新地代理業務部總經理張卓秀敏指，是次銷售的單位包括36伙1房及42伙2房，實用面積由304至454平方呎，價單定價$689.93萬$901.99萬。是次的銷售不設大手組別，而每名買家最多可購2伙。
-- 清水灣傲瀧周五售83伙 --
由新世界發展的清水灣傲瀧上載2號價單，涉及83伙，單位面積由894至1,907平方呎，定價由$2,218.2萬至$7,146.2萬，平均呎價由$22,931至$39,286。發展商同日上載銷售安排，將於本周五（18日），以先到先得形式推售。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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