2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百六十五期 2018年5月9日] 為樓市降溫，政府先後推出多項辣招，但正所謂「你有張良計，我有過牆梯」，辣招往往被聰明的買家破解。香港樓價高，買家為求避稅，令市場經常出現一些旁門左道的買樓方法。
根據報道指，藝人謝霆鋒去年以$8,500萬購入淺水灣豪宅送贈給父親謝賢，但近日發現單位已轉回謝霆鋒名下。此看似是很平常的舉動，但透過直系親屬「曲線買樓」，令霆鋒成功慳了$552.5萬的稅項。
究竟他是怎樣慳逾$500萬的稅？由於謝霆鋒手上持有不少物業，以他的名義買樓須付15%的雙倍印花稅，即約$1,275萬。而父親謝賢買樓時要付4.25%印花稅；將單位轉讓時，要付樓價的4.25%印花稅，即合共$722.5萬。
就這樣他慳稅$552.5萬，有人覺得是鑽研稅務條例中的漏洞。事實上，這做法原則上可行，亦沒有涉及犯法。在香港，近親之間的轉讓過往一般視作資產處理，而不屬於交易，因此額外印花稅、雙倍印花稅會被豁免。
其實若採用上述方法，買家可以不斷重覆運作，購入單位再轉讓予近親，從而避免不少稅務。事實上，市面上慳稅手法層出不窮，有的方法最後所慳回的費用更多，所以即使方式程序繁複亦有人採用。
記得之前最多人濫用的是利用「一約多伙」購買多個單位，以迴避繳交高昂的印花稅。由於情況嚴重，政府快速堵塞漏洞，不夠半年再次收緊印花稅機制。對於透過近親或直系親屬等「曲線買樓」，要杜絕並不容易，認為可先加入一些限制。
基於人是有自由的，政府無可能阻止近或直系親屬之間轉讓單位，但的確可從細則入手，如限制轉讓次數、規定不能夠在短時間內多次轉讓，以及可考慮規定買家需買樓一段時間後，才可轉讓予近親等。
講起送贈樓，筆者提提各位有意買樓的買家，如果你想入手的物業是業主以「送贈契」形式（即沒有代價的樓宇交易）取得，而且他在取得後5年內出售的，基本上銀行對此物業承造不到任何按揭。
為什麼會這樣？因為單位原業主贈送單位後申請破產後，「送贈契」可能會被推翻。根據香港有關破產的條例，規定由破產人破產當天起計前5年內，曾經送贈他人的資產/物業，即使送了出去根據破產官之申請法庭仍可以命令送贈之轉易無效。
因此，銀行為免承擔風險，故不會批出新的按揭，即是說買家只可以全額付款。當然，其實筆者並不建議大家購買此類單位，即使要買要先做查冊，以及簽訂買賣協議前尋求法律意見，以免因小失大。
中原城市領先指數(CCL)新報182.17（反映2018/04/23至2018/04/29(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.21%，較上年同期上升17.19%。
4個分區均錄得升幅，當中升幅最多的是港島區，按周上升2.47%，新報189.55，較上年同期上升13.92%。而九龍區的升幅亦不少，最新錄得180.67，按周上升1.91%，較上年同期上升17.75%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得189.12及161.94，按周分別上升0.06%及0.09%，較上年同期分別上升13.68%及16.08%。
-- 筲箕灣東熹苑3房 成交價$792萬 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示，新近錄得筲箕灣東熹苑成交，單位為景熹閣中層09室，實用面積645平方呎，3房間隔，室內裝修雅致，望山景，原開價$818萬，減價$26萬至$792萬（自由市場價），實用面積平均呎價$12,279。
-- 屯門居屋新圍苑高層 $429.8萬易主 --
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，新近屯門居屋新圍苑B座高層3室成交，實用面積401平方呎，2房1廳，累減$10.2萬，獲區外首置客以$429.8萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$10,718，屬市場價成交。
-- 北角嘉信大廈高層戶 $760萬獲承接--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，日前促成北角嘉信大廈B座高層06室成交，實用面積388平方呎，2房間隔，座向北面望街景，獲區外上車客以$760萬承接，實用面積平均呎價$19,588，屬市價水平。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $648萬易手--
祥益地產分行經理林家倫表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊2期(賞湖居) 5座高層B室，實用面積633平方呎，3房2廳連套房，擁開揚遠景，成交價$648萬，實用面積平均呎價$10,237，呎價創出同類型分層戶的新高。
-- 屯門御半山周六售188伙 --
新地屯門御半山（御半山第1期）公布最新的項目部署，將撥出188伙於本周六（5月12日）作首輪銷售。188伙中，當中108伙來自首張價單全數單位，另有80伙來自2號價單。 新地代理業務部總經理張卓秀敏指，首輪銷售中安排大手買家優先揀樓，最少認購2伙，最多認購3伙，惟其中1伙必須為2房，而大手組別有18伙可供認購的2房，若全數買家均認購3伙，料大手組別最多可售54伙。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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