2024-04-29 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百六十二期 2018年4月18日] 近年房屋問題一直困擾着香港人，房屋供應不足、樓價過高，引致社會不滿情緒不斷上升。為抑止樓價再上升，有人建議政府取消辣招，因為業主會將稅項轉嫁至買家身上，樓價自然因而上升。
回顧現行的辣招，包括徵收額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）。額外印花稅指若買家在購入物業後36個月或以內將之轉售，須繳交稅項；所有非香港永久性居民（包括本地及海外公司）購入物業須付買家印花稅；而已擁有物業的香港永久性居民，若購買第二個住宅需付雙倍印花稅。
事實上，要求政府減辣的聲音持續，但政府依然不為所動，覺得現時樓市仍在持續升溫，減辣只會令樓市火上加油。那究竟幾時才是取消辣招的合適時機？如果貿然減辣又對社會有什麼影響？
筆者認為，政府推出的措施的確令物業買賣成交宗數減少，但樓價卻愈來愈貴。翻查資料，中原地產公布2017年全年整體有83,837宗買賣登記，錄得$7,264.9億，而辣招推出的2012年錄得115,533宗買賣登記，涉及$6,539.6億。
為了市民可以負擔到現時的樓價，政府有必要改變政策，但必須要循序漸進，作出適當的調整。假若一次過取消所有的辣招，意味着政府確定跌勢，有可能引起社會恐慌，各方爭先拋貨，隨時引起骨牌效應。
市場普遍認為先要取消的是SSD，而筆者亦相當認同。無可否認的是，現時香港房屋供應欠奉，當SSD取消了，市場的供應會隨之增加，正確的說是將三年內的供應量一次過推出市場，因為業主不用等屆滿3年SSD期限，就可以將單位賣出。
再者，其實某程度上SSD作用相對較低，形同虛設。一般而言，在市場房屋供應缺乏的情況下，業主叫價較進取，甚至高於市價。當單位成功轉手時，即使業主要付額外的稅項，仍可以獲利離場。
就好像近日成交的元朗朗屏8號2座低層C室，實用面積337平方呎，獲區內用家以$526萬承接，實用面積平均呎價$15,608。據知，原業主於2016年3月以$380萬一手購入單位，持貨2年扣除樓價10%的SSD稅後，獲利$94.6萬。
另一方面，如果政府取消SSD，相信有不少銀主盤會湧到市場，從而加快房屋供應的速度。要知道，不少業主因按揭成數不足、首期不足，以及未能通過壓力測試等原因而斷供，單位也許入手未夠一年已淪為銀主盤。基於財務公司不願付出昂貴的印花稅，會選擇直到SSD鬆綁後才將單位沽出。
與此同時，取消SSD對樓市的影響並不少，當中有可能改變一手市場的狀況，發展商現行以擠牙膏式推售新盤，甚至會封盤。但如果在沒有SSD的情況下，已購買新盤的業主就是發展商的競爭對手，因此發展商未必會繼續惜售單位。
由此可見，取消SSD有人歡喜有人愁，業主與發展商持有相反的意見，而對於無殼的筆者，當然希望房屋供應愈多愈好。但話雖如此，相信政府都會保持一貫的作風，按兵不動，認為順其自然樓價就會向下跌。
中原城市領先指數(CCL)新報177.42（反映2018/03/26至2018/04/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.11%，較上年同期上升16.29%。
本周港島區跌幅最多，按周下跌1.64%，新報181.04，較上年同期上升9.74%。而九龍區同樣錄得跌幅，按周下跌0.34%，新報174.25，較上年同期上升17.73%。而新界(東)及新界(西)區分別187.41及160.72，分別按周上升0.64%及0.75%，較上年同期分別上升13.82%及17.80%。
-- 將軍澳康盛花園2房 $530萬易手 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近將軍澳康盛花園成交，單位為2座中層K室，實用面積495平方呎，2房，座向西南望開揚山景，獲區外首置買家以$530萬（自由市場價），實用面積平均呎價$10,707。
-- 屯門龍成花園2房 成交價$513萬 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前錄得屯門龍成花園2座中層A室成交，實用面積447平方呎，2房2廳，減價$7萬，獲區內首置客以$513萬購入，實用面積平均呎價$11,477，是次實用呎價創該屋苑新高紀錄。
-- 粉嶺牽晴間2房 $532萬獲承接--
世紀21奇豐物業粉嶺區區域經理陳偉康表示，新近促成粉嶺牽晴間6座高層A室成交，實用面積384平方呎，2房2廳間隔，座向東北望園景及開揚山景，原開價$520萬，後反價至$532萬易主，實用面積平均呎價$13,854。
-- 天水圍居屋天盛苑高層戶 $400萬易主--
祥益地產分行經理謝利官表示，新近促成天水圍居屋天盛苑A座高層4室易主，實用面積535平方呎，累減$20萬，獲區內首置客以＄400萬（居二市場價），實用面積平均呎價$7,477，屬於市場價成交。
-- 西營盤瑧蓺加推54伙 --
新世界旗下的西營盤瑧蓺加推第5張價單，涉及54伙，實用面積由190至227平方呎，價單定價$815.2萬至$1,034.2萬，平均呎價$40,498至$45,559。 根據項目最新的銷售安排，價單5號內的17伙單位將於20日早上11時以先到先得方式發售，分3組揀樓，新世界員工優先揀樓，每人限購1伙；其次為銷售安排第4號曾入票但未成功購樓的準買家；最後為一般買家。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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