2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百五十期 2018年1月24日] 美國已踏入加息周期，香港樓市未來亦會跟隨加息，令不少市民擔心若息口繼續上升，將會增加他們的供樓負擔。有見及此，有銀行搶先推出定息按揭優惠，以吸納按揭客戶。
現時市面上，除定息按揭計劃外，也有浮息按揭計劃。一般而言，浮息按揭計劃設有2種，分別為以「最優惠利率」為基準的按揭計劃（P按）及「香港銀行同業拆息」按揭計劃（H按）。
在加息周期下，為何市民要選擇定息按揭計劃，而不選擇浮息按揭計劃？因為定息按揭息率於特定年期內鎖定不變，即是日後息率上升，定息期內的每月供款不會突然增加，讓供樓人士有更好財務預算。
市場估計將會掀起按揭戰，中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，按揭市場戰線將由H按轉移至定按計劃，估計定按計劃使用率有望升至10%。翻查金管局的統計，去年12月定息按揭採用比率為3.5%。
在眾定息按揭計劃中，現時息率最低的是由渣打提供的，首年利率1.68厘，低過現時拆息按揭（H按）利率（2.15厘）近半厘；而次年利率為2.15厘；其後利率則是H+1.3厘。
定息按揭計劃可為市民提供更大彈性的財務安排，但其實定息按揭又是否那麼吸引？又有什麼需要注意的地方？
首先，要注意申請定息按揭計劃的條件限制，如渣打提供的，申請人需是首次置業、從未持有本港任何住宅物業，而且購買的物業售價需在$800萬以下及用作自住用途。當然，每一間銀行都有不同的限制條件，故此申請人可多加比較。
其後，準買家亦需留意實際定息年期。一般而言，銀行提供的定息按揭計劃，定息年期多數1至3年，個別甚至會長達7年至10年。以渣打的為例，首2年定息，第三年開始以浮息計算；而華僑永亨及東亞提供的，首年定息，次年開始以浮息計算。
另外之外，在考慮選用那一個計劃時，置業人士必須留意產品的鎖息上限。鎖息上限是指當月供款利率高於鎖息上限時，按揭供款便改以鎖息上限計算。而且，當銀行為業主進行壓力測試時，會以息率較高的鎖息上限作為計算按息的標準。
根據市場資料，現時新造H按及定按計劃均有鎖息上限，普遍為P減3.1厘（目前大P為5.25厘），實際按揭利率為2.15厘。而渣打的定按鎖息上限則是P減3厘，實際按息較市場高0.1厘。
罰息期有多長亦是要留意的部分。罰息期是指借款人於指定時期內提早清還全部或部分按揭貸款，銀行會向借款人收取手續費（罰息）。渣打定按計劃的罰息期為3年，而華僑永亨及東亞的罰息期則為2年。
對筆者而言，定息按揭計劃固然有其的吸引，但由於定息年期多數1至3年，時間較短，然而按揭多涉及25年以上，屬於長期貸款。相較之下，維持固定的供款負擔及低風險的年數比較短。
事實上，無論選擇浮息按揭計劃，還是定息按揭計劃，都需要從多方面作比較，不要因一時的優惠而衝動。要知道，選擇錯誤的計劃，只會令自己供樓之路變得更辛苦。
中原城市領先指數(CCL)新報167.51（反映2018/01/08至2018/01/14 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.16%，而較上年同期上升16.20%。
本周4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.78%，新報150.34，反之較上年同期上升15.56%。而港島區則是升幅最多的，按周上升2.26%，最新錄得177，較上年同期上升16.15%。九龍及新界(東)區分別錄得165.49及177.59，按周分別上升1.38%及2.02%，較上年同期分別上升15.11%及15.66%。
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