2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百四十九期 2018年1月17日] 你還記得「港人港地」嗎？啟德1號是首幅「港人港地」，目的是優先照顧香港人的置業安居需要，設有轉售及出租限制，以防止單位遭炒賣。但事與願違，項目並不符合政府當初的原意，反而淪為炒家樂園。
那啟德1號有什麼買賣限制？ 首先，根據啟德1號的地契，業主在出售、出租或按揭物業前，須取得地政總署署長發出的同意書。如在未經批出同意書下轉讓或違反條款，並證實違反地契，政府有權收回物業。
出售方面，由於啟德1號的業權在2043年6月27日或之前只屬香港永久性居民擁有，所以於此日期或之前，業主只可售予香港永久性居民；出租方面，每份租約總租期不得超過5年，亦不可以一次過收取多於12個月的租金。
啟德1號去年11月入伙，據地政總署指，截至本月4日，合共接獲419份申請（236份出租申請及183份售賣申請），當中只有112及105份申請，所遞交的文件是齊備的。現時已發出19份出租同意書、以及16份售賣同意書。
翻查之前的記錄，其實上月僅接獲5份申請，即是短短1個月申請個案暴增414宗個案，升幅高達83%。不得不留意的是，項目兩期合共提供1,169伙，現時的業主出租及出售申請佔總數的36%，由此可見業主出租或出售意欲非常高。
看到以上的數據，有立法會議員認為這反映「港人港地」政策的失敗，限制內容寬鬆、不清晰；而業界普遍認為，不排除部分業主見樓市火熱，預早申請同意書方便日後賣樓，賺盡樓市升浪。
筆者認為，政策並不符合預期，某程度應歸咎於政策有漏洞，例如啟德1號的地契條款並無限制每個業主只能購買一個單位，導致多組買家以首置身分購入多於一個單位。另一方面，由於單位沒有規定租客必須為香港人，間接違背了保障香港人的原意。
其實現在說什麼都太遲，但如果將來再推出「港人港地」，政府必須要再次審視有關政策，必須要增加出售、按揭及租賃限制，一來令投資者卻步，二來可減少用家變炒家的情況。
雖然要完全堵塞漏洞微乎其微，但基於以上的情況，政府也許可以參考以前的居屋的轉售限制，如首次售出日的首2年，業主若要轉賣單位，只能回售予政府或發展商等，以杜絕炒賣。
講完「港人港地」政策，那就講一件大家都比較關心的事，就是財政司司長陳茂波近日在立法會財經事務委員會上指出，政府有考慮放寬按揭保險成數，這無疑對有意置業的香港市民，尤其是年輕人是一件開心的事。
根據現行的按保計畫，只有$400萬或以下的物業才可申請九成按揭。然而，現時$400萬以下的物業並不多，的確需要與時並進的，但究竟幾時才是合適的時機？
中原城市領先指數(CCL)最新錄得165.59（反映2017/12/25至2017/12/31 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.35%，按周上升14.77%。
本周4個分區均錄得升幅，當中新界(東)區升幅最多，按周上升0.78%，新報174.08，較上年同期上升13.10%。而九龍及港島區分別錄得163.25及173.08，按周上升0.21%及0.20%，較上年同期分別上升14.07%及14.38%。新界(西)區亦錄得輕微升幅，按周上升0.14%，新報151.52，較上年同期上升16.90%。
-- 北角健威花園2房 $670萬易主 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角健威花園成交，單位為E座低層08室，實用面積446平方呎，2房間隔，座向北面望街景，獲區外上車客以$670萬承接，實用面積平均呎價$15,022，屬市價水平。
-- 屯門彩華花園中層戶 成交價$438萬 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前促成屯門彩華花園A座中層1室成交，實用面積420平方呎，2房1廳，附設企理裝修，獲區外投資客以$438萬購入，實用面積平均呎價$10,429，屬市場價成交。
-- 馬鞍山新港城低層戶 $538萬獲承接--
世紀21奇豐物業市中心高級分行經理趙詠欣表示，新近錄得馬鞍山新港城成交，單位為L座低層02室，實用面積363平方呎，以$538萬易手，實用面積平均呎價$14,821。
-- 屯門豫豐花園3房 $526萬易手--
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，新近促成屯門豫豐花園1座低層G室易主，實用面積594平方呎，3房1廳，附設雅裝連部份傢電，獲區外投資客以$526萬購入，實用面積平均呎價$8,855，屬市場價成交。
-- 馬鞍山雲海周六售108伙 --
新地馬鞍山雲海（雲海第1期）加推50伙，包括1房至4房單位，連同之前已開價但未推的，將撥出108伙於本周六（20日）發售，部分單位提價約2至3%。 新地副董事總經理雷霆表示，是次加推的單位所有優惠及折扣不變。另外有8伙特色戶招標，其中1伙為2房連花園，其餘7伙為頂層連平台或天台，本周五（19日）截標。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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