2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百四十八期 2018年1月10日] 踏入2018年，是時候為過去一年的樓市作出總結。回望2017年，可以說是價量齊升的一年，無論是一手、二手住宅、工商鋪市場都同樣暢旺。作為有留意樓市的人，大家值得再重溫一下過去一年樓市瘋癲的情況。
1. 一手銷售金額逾$2,300億 2017年新盤交投暢旺，全年成交量及金額均創一手新例實施以來新高。2017年全年成交量近1.82萬伙，較2016年多12.2%；而全年成交金額約$2,394億，較2016年高出28.4%。
去年新盤供應源源不絕，當中最轟動的必然要數華懋旗下的荃灣全．城滙，項目全數單位在9天內沽清，成為華懋歷年最快沽清的新盤項目。而且，這更是一手條例實施後，最短時間內全數沽清之新盤。
2. 樓價升13%，綠表公屋呎價再破紀錄 二手市場氣氛亦是熾熱，香港的樓價不斷上升，反映樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）由年頭的144.28，升至最近的165.62，全年累升14.8%。此外，差估署數據顯示，17年11月全港私宅樓價指數最新升至347點，相比起1月309.7點，累升13%。
事實上，17年的成交破紀錄並不罕見，反映樓價升勢銳不可擋。當中綠表公屋成交更是頻頻刷新紀錄，最近一次是11月刷新的，單位為長沙灣李鄭屋邨孝慈樓中層9室，實用面積375平方呎，2房間隔，以$338萬（未補地價）易手，實用面積平均呎價$9,013，膺全港綠表呎價公屋王。
3. 「新地王」誕生 17年賣地成績相當理想，無論是住宅還是商業用地，都誕「新地王」。於11月，九龍長沙灣興華街西對出的住宅地，以$172.88億由合組的財團天基置業有限公司投得，成為香港歷來最貴的住宅地皮。
而商業用地方面，恆基地產以$232.8億投得中環美利道停車場的商業用地，地盤面積31,000平方呎，每平方呎樓面地價$50,064，成交價總額及每平方呎樓面價均創官地歷史新高。
為了阻止17年樓市過熱，政府亦不斷出招，包括收緊印花稅機制，以杜絕「一約多伙」迴避印花稅的漏洞，如果以一份文書購買多於一個住宅物業，須劃一繳付15%的印花稅。
除此之外，金管局亦推出第8輪「逆周期」措施，包括採用「內評法」計算資本充足比率的銀行，其新造住宅按揭貸款風險權重下限由15%提高至25%；多過一個按揭貸款的借款人或擔保人，其按揭成數上限下調一成；收入來自香港以外地區的借款人，其供款與入息比率上限下調一成。
然而，以上的政策未能阻止樓價繼續升溫。其後新特首林鄭月娥上任，發表任內第一位施政報告，推出多項新措施，包括增設港人首置上車盤、計劃將綠置居恒常化，而白居二亦已轉為恒常化。究竟2018年樓市會否因而降溫？
仲量聯行早前公布《樓市回顧及展望》，預期2018年住宅樓價將上升10%，上升潛力或高達20%。而紀惠集團行政總裁湯文亮則預測樓市會下跌10%，而且跌幅集中在下半年。
對於日後樓市，筆者認為還會上升，但幅度不會那麼大，因為始終負面及不明朗因素仍在市場發酵，尤其市場預期美國明年將會加息4次，如果香港跟隨，沒有低息環境，對樓市必然會有一定的衝擊。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得165.02（反映2017/12/25至2017/12/31 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）這為8周以來首次跌穿160點水平，按周微跌0.36%，較上年同期上升14.03%。
本周跌幅最多的是港島區，按周下跌2.36%，新報172.75，較上年同期上升11.70%。而九龍區亦錄得輕微跌幅，最新錄得162.90，按周下跌0.77%，但較上年同期上升15.84%。而新界(東)及新界(西)區均錄得輕微升幅，分別報172.73及151.31，按周分別上升0.76%及0.25%，較上年同期分別上升13.48%及14.76%。
-- 北角和富豪庭2房 $740萬易主 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，日前錄得北角和富豪庭中低層D室成交，實用面積413平方呎，2房間隔，座向南面望街景，獲外區上車客以$740萬承接，實用面積平均呎價$17,918，屬市價水平。
-- 屯門市廣場中層戶 成交價$425萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前促成屯門市廣場成交，單位為8座中層L室，實用面積322平方呎，2房1廳，獲區內客以$425萬購入自住，實用面積平均呎價$13,199。
-- 黃大仙天馬苑2房 $450萬獲承接--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前錄得黃大仙天馬苑E座中層01室成交，實用面積363平方呎，2房1廳，座向南面望開揚景，原業主開價$460萬，後減價至$450萬（自由市場價）成交，實用面積平均呎價$12,397。
-- 屯門邁亞美海灣2房 $510萬易手--
祥益地產區域董事邱家邦先生表示，新近錄得屯門邁亞美海灣2座低層D室，實用面積469平方呎，2房1廳，享全海及泳池景，獲區外投資客以$510萬承接，實用面積平均呎價$10,874，屬市場價成交。
-- 馬鞍山雲海周六售118伙 --
新地旗下的馬鞍山雲海（雲海第1期），加推36伙，並將撥出118伙於本周六（13日）發售， 新地代理總經理胡致遠表示，雲海第3張價單，集中1房至3房、特色戶。 他補充，由於認購登記反映市場有需求，故首輪大型銷售採兩組銷售，A組最少購買兩伙，其中一伙必須為指定3房或4房戶，最多可買4伙；B組可買1至2伙，項目周四截票。
-- 北角君譽峰最快下周開價 --
由恆基發展的北角君譽峰，位於馬寶道3號，提供281個單位，間隔由開放式至2房戶，主打1房戶，實用面積由181至417平方呎，項目預計關鍵日期為2020年12月31日。 恒基物業代理有限公司營業(一)部總經理林達民表示，項目計劃最快下星期初開價，涉約57伙，並於月內、農曆年前開售。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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