2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百四十七期 2018年1月3日] 自從政府公布研究港人首置上車盤，不同發展商均表態願意與政府合作，當中新世界更率先推出「新世代首次置業計劃」，希望幫助年輕人以較低門檻實踐置業自住的夢想。
發展商將以屯門新盤The Parkville（天生樓）作為計劃試點，將撥出項目的15%（即15伙）給首置計劃申請者。是次計劃的對象為25至35歲從未置業的香港永久性居民，而且入息最低為年薪$24萬。
置業、住屋一向是香港年輕人面對最大的困難，究竟是次的計劃是否「無殼蝸牛」的恩物？又有什麼地方需要特別留意？
先講吸引之處，計劃具有三大「低門檻上車」特色。首先單位首期低至7.5%，而其餘92.5%的一按則由發展商旗下財務公司提供。以最平單位3樓B室為例，實用面積422平方呎，折實價$587.8萬，即首期最少$44萬就可以上車。
第二是計劃提供首10年漸進式供款，最長可選擇40年，有助年輕人解決置業初期供樓較吃力的問題。首2年，買家可用七折供款；第3至5年，八折供款；第6至10年，九折供款；第11至40年則正常供款。首10年息率P減2.75厘，其後P減1.75厘。
第三，發展商會替買家代繳部份買樓支出，包括買樓涉及的相關開支例如印花稅、律師費、添置傢俬等，最高爲可代繳樓價的3.75%。另一方面，若買家提早還款及每筆還款金額達$5萬或以上，更可獲提早還款額的1%回贈。
當然「針無兩頭利」，計劃也有需要留意，或者可以說令人卻步的地方，為免單位被用作炒賣或投機用途，計劃設有首五年禁售及禁租期。由於地契內已設定相關條款，若買家在禁售期內轉售或出租物業，發展商有權將單位沒收，還會追討罰息。
事實上，筆者明白發展商的原意，但要知道5年時間話長不長，話短不短，當中可能會出現很多變數，例如突然需要一筆「應急錢」。因此，參加這個計劃時，買家要預留一筆備用資金，以應付突發事件。
除此之外，由於單位首期低，假若樓市下跌，該單位有可能變負資產。為何這樣說？負資產是指物業的當前市值低於未償還之按揭餘額，假設樓價下跌，手持的單位現時市值$400萬，但尚欠按揭$450萬，有關物業已屬「資不抵債」，單位己淪為負資產。
另外，項目位置、單位數目等亦需要留意的，是次計劃只僅提供15個單位，預料會「爭崩頭」。而項目位於屯門，如果你是在港島和九龍區工作，要多預留出門口的時間。
對於「新世代首次置業計劃」，有人認為只是發展商的噱頭、廣告，而筆者覺得這是一個改變，社會正視年輕人的需求，推出惠及年輕人的計劃。雖然所涉及的單位少，但如果是次的先導計劃成功，的確可以協助港人一圓業主夢。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得165.62（反映2017/12/18至2017/12/24 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.19%，較上年同期上升13.21%。
本周升幅最多的是港島區，按周上升2.96%，新報176.92，較上年同期上升11.56%。新界(西)區亦錄得升幅，新報150.93，按周上升1.46%，較上年同期上升13.82%。而新界(東)區跌幅最多，新報171.43，按周下跌1.14%，但較上年同期上升13.18%。九龍區亦錄得輕微跌幅，按周下跌0.29%，最新錄得164.18，較上年同期上升15.27%。
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