2024-04-29 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百四十六期 2017年12月27日] 美國聯儲局又加息了，宣布加息0.25厘，是2年內第五度加息，累積合共加息1.25厘，惟香港銀行至今一次都未跟隨。市場預期美國明年將會加息4次，究竟香港明年會否跟隨加息，結束多年低息供樓的「蜜月期」？
如果香港加息，對供樓人士又會有什麼影響呢？環聯香港區研究及顧問部總監Brendan Le Grange指出，若香港實際按息加0.75厘，預料超過11萬人會「頂唔順」加息帶來的供款成本增加。
根據統計資料顯示，全港49.5萬按揭人士中，有77%（約38.1萬人）可承受供款利息上升成本，而23%（約11.4萬人）則未能承受供款利息上升成本，每月尚欠$500至$1,500，才能繼續供樓。
其實，按揭申請人要通過壓力測試（即假設按揭利率上升3厘），才能成功申請按揭。照道理來說，現時的假設（增加0.75厘）應該不會對供樓人士造成很大的影響，那為何仍有這麼多人會供不起樓？
環聯數據顯示，非銀行提供的私人貸款金額增長速度，較銀行貸款快5倍。由此可以推斷，供樓人士可能在通過壓力測試之後，再向財務公司借貸，導致整體債務增加，令供樓人士抵抗加息的能力減弱。
無可否認的是，報告結果令人嘩然，有可能會降低有意置業的人的意慾。事實上，筆者認為以上的數據值得商榷，並不全面，例如沒有計算會影響收入的因素，包括人工的加幅等。雖然人工的加幅通常追不上通脹，但相信可幫補業主每月尚欠的$500至$1,500。
除此之外，以現時香港的生活來說，要增加收入或慳錢亦有不少方法，如減少出外食飯的次數、去旅行次數。如果單位不是自住，是放租的，更可以將加息的而新增的錢轉到租客身上。因此，筆者不太明暸為何會發生這麼大的供樓危機。
然而，相信最多人關心的是，究竟香港明年會否跟隨加息？以現時的情況來說，美國再有下一次加息，估計香港未必會跟隨，因為香港的銀行體系結餘相當充裕，期間結餘只是從高峰期的$4000多億，跌至目前的$1800億，仍處於「水浸」狀態。
話雖如此，但香港總不能永遠不跟隨加息，似乎這只是時間的問題。要知道截至現時，香港已有5次未有跟隨美國加息，港美息差逐漸拉闊，港元兌美元匯率偏弱，當本港銀行體系會出現大量資金外流的情況，港元利息便有可能因而上升。
事實上，香港加息對未入市的準買家影響是最大的，因為可借入的按揭金額會減少，要預備的首期多了，因此必須要計好數才可入手，以免最終「撻訂」。當然，究竟美國明年會否如預期的加息，仍是未知之數，所以供樓的人暫時仍可以享受「蜜月期」。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得165.30（反映2017/12/11至2017/12/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.51%，而較上年同期上升13.66%。
本周升幅最多的是九龍區，按周上升1.85%，新報164.66，較上年同期上升16.35%。而新界(西)區亦錄得升幅，最新錄得153.17，按周上升0.87%，較上年同期上升17.87%。而港島及新界(東)區則錄得輕微跌幅，分別按周下跌0.51%及0.53%，反之較上年同期分別上升9.91%及12.74%。
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