2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百四十四期 2017年12月13日] 承接上一期，今期仍是談論關於公屋的話題。在公屋供應短缺的情況下，申請入住公屋的人反而有增無減，房屋委員會最新數字顯示，截至今年9月底，公屋輪候冊申請突破28萬宗。
當中，當中約有15.27萬宗為一般公屋申請，以及約12.74萬宗則為配額及計分制下的非長者一人申請。而平均輪候時間方面，一般申請者為4.6年，而長者一人申請者為2.6年。
翻查上一季（今年6月）的資料，公屋申請總共約有27.78萬宗，一般申請者的平均輪候時間為4.7年。相較之下，為何輪候人數多了，但輪候時間反而少了？房屋署回應指，最新平均輪候時間較上一季微跌0.1年，主要是數據四捨五入後的結果，並不代表平均輪候時間已開始回落，更表示會密切留意其趨勢。
還記得房委會當初訂下一般申請者3年上樓的目標，但現時短期內公屋平均輪候時間仍會偏離目標，反映公屋依然是求過於供。要增加公屋供應，除努力覓地外，還可以從其他方面入手，如加快公屋的興建時間等。
現時建造業長期面對人手短缺的問題，施工時間當然有所影響，政府在新一份《施政報告》提及，會積極推動科技應用及創新的建造方法提升生產力。有見及此，建造業議會設立創新及科技應用中心，會向業界介紹「組裝合成」建築法的預製模組展品。
有關技術主要是透過「先裝後嵌」的概念，在預製場先完成室內裝修及屋宇設備等人手密集工序，再運至工地裝嵌。這個嶄新技術可以減省工程所需的時間，以新加坡一間十層高酒店為例，透過組裝合成建造比傳統建築節省七成時間。
對於推行方面，基於香港未有先例，發展商在沒有參考例子的情況下未敢大膽應用。建造業創新及科技應用中心經理劉偉良認為，有關技術亦適用於公屋上，而建造業議會與政府會積極研究先在公營項目上試行，以加快建屋時間。
筆者認為，如果政府真的可以推行以上的技術，對正在輪候公屋的人來說，必然是一件好事。試想想原本要1年半的時間才可以完成的項目，新技術只需要約5個月時間，當多幅土地的建屋時間同時增快，上樓時間自然會隨之縮短。
輪候時間進一步延長，除供應不足外，公屋選區範圍過於廣泛亦是其中一大問題。現時公屋選區分為四個，分別是市區（包括港島及九龍）、擴展市區（包括東涌、沙田、馬鞍山、將軍澳、荃灣、葵涌及青衣）、新界（包括屯門、元朗、天水圍、上水、粉嶺及大埔）及離島（不包括東涌）。
筆者認為，各個選區範圍過於廣泛，例如擴展市區廣至將軍澳至東涌。為了令申請者可以一次過成功獲配合適地點的單位，政府也許要優化選區安排，如市區可以考慮分開港島及九龍等，或者細分擴展市區，以增加一次成功匹配的機會。
另一方面，現時公屋申請人最多有3次編配機會，當輪候人士放棄第一次編配，之後要等下一次編配，但是房委會並沒有訂立3次配屋之間的時間差的指標。筆者相信，如果政府沒有改變，只會延長輪候時間，以及會減慢公屋流轉及行政效率。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得163.29（反映2017/11/27至2017/12/03 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.03%，而較上年同期上升12.68%。
4個分區中，只有九龍區錄得跌幅，按周下跌1.10%，新報159.72，較上年同期上升12.08%。反之，港島區升幅最多，按周上升1.13%，最新錄得174.92，較上年同期上升12.14%。新界(東)及新界(西)區分別錄得172.71及150.26，按周分別上升0.58%及0.11%，較上年同期分別上升14.13%及17.12%。
-- 荃灣中心低層戶 $448萬易主 --
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示，新近錄得荃灣中心成交，單位為8座低層A室，實用面積422平方呎，以$448萬沽出，實用面積平均呎價$10,616。
-- 屯門啟豐園2房 成交價$475萬 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前促成屯門啟豐園4座低層D室成交，實用面積372平方呎，2房1廳，獲區外投資客以$475萬購入，實用面積平均呎價$12,769，屬市場價成交。
-- 北角百福花園2房 $750萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角百福花園成交，單位為康福閣中層C室，實用面積545平方呎，2房間隔，座向東面望樓景，原叫價$768萬，最終以$750萬成交，實用面積平均呎價13,761，屬市價水平。
-- 屯門時代廣場中層戶 $448萬獲承接--
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前錄得屯門時代廣場成交，單位為C座中層12室，實用面積346平方呎，2房1廳，獲區外客以$448萬承接，實用面積平均呎價$12,948，稍低市場價成交。
-- 元朗尚悅‧坊上載首張價單 涉30伙 --
由恒地及新世界合作發展的元朗尚悅‧坊已上載首張價單，涉30伙，包括23伙1房，及7伙開放式，實用面積192至310平方呎。根據價單，單位定價介乎$315.6萬至$559.6萬，呎價$14,069至$20,403。 恒基物業代理營業(一)部總經理林達民認為，首張價單總價吸引，可切合覺得區內目標客，特別是區內分支家庭及上車客的預算。他指，項目最快本周上載銷售安排，並計劃聖誕節前開售，首批料不少於30伙。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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