2024-05-06 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百四十期 2017年11月15日] 又到爭崩頭時候了，香港房屋協會的兩個資助出售房屋項目─將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺，已於11月7日至20日接受申請，要付$200申請費用，預料最快明年一月進行電腦抽籤，二月安排準買家揀樓。
先簡單介紹兩個項目，將軍澳翠嶺峰提供330伙，面積介乎271至684平方呎，售價約$219萬至$623萬；而屯門翠鳴臺提供290伙，單位面積為297至662平方呎，售價介乎$192萬至$478萬。是次推售的620個單位均採1房至3房間隔設計。
房協表示，考慮申請者的負擔能力、以及居者有其屋項目的折扣後，項目定價約為市值七折。而其市值於2017年9月底進行評估，主要參考區內二手私人屋苑，以及已繳付補地價可於私人市場轉售的資助房屋單位的成交價，並因應地點、樓齡、設施及物業質素作出調整。
而房協決定申請者入息限額，與今年推售的居屋睇齊，即是單身申請者每月入息上限$2.6萬，資產上限為$85萬；而2人或以上家庭入息上限為$5.2萬，資產上限為$170萬。
配額方面，房協在每個項目會預留30個名額給受筲箕灣明華大廈重建影響的住戶，餘下單位為綠、白表申請者各佔一半。而值得注意的是，房協以電腦抽籤方式去編排申請者的揀樓次序，10人一組，每組均有8名家庭申請者及2名單身申請者。
見樓價高企，房協又推出資助出售房屋，心思思想申請，但又不知道是否真的吸引？又不知道是否適合自己？就著現有的資料，筆者簡單分析這個項目的利與弊，以供大家參考。
優勢方面，單位售價較一般私樓低，當中屯門翠鳴臺有10伙售價低於$200萬，迎合上車需求。再加上，差估署公布最新數字，顯示私人住宅售價指數連升18個月，累積升幅達25%，創有紀錄以來最長升浪，而租金指數亦連升10個月。如果現時不碰碰運氣，都不知日後樓市會怎樣。
另一方面，資助房屋優勢是位置優越，社區發展成熟，區內配套齊備，當中翠嶺峰更是離港鐵調景嶺站只約5至10分鐘步程，交通便捷。除此之外，所有單位都設間隔及裝修，並附送冷氣機、廚櫃及煮食爐等，入伙後買家可即時入住，並省回一筆裝修及添置家具的費用。
反之，缺點方面，單位管理費相對較貴。由於兩個項目均以單幢式設計，伙數少，住戶攤分開支自然「無着數」，管理費以實用面積計算，每呎介乎$3至$4。假如居住在271平方呎的單位，每呎管理費為$4，即是居民每月要繳交$1,084管理費，再加上供樓的負擔，真的是百上加斤。
再者，部分單位設計有待改善，例如翠鳴臺18樓J室設開放式廚房，須有「防火牆」阻隔，令大門玄關左手方有一個「凹位」；由於翠嶺峰附近有學校及交通道路，或將會產生噪音，因此部分單位外需加裝隔聲鰭，有可能影響單位景觀。
其實是否適合自己居住是很主觀的，但自己可否成功申請按揭、可否負擔到樓價就不是。對於項目，房協提供最多3成按揭貸款保證，再配合金管局規定銀行最高可造6成按揭，即買家最多可承造9成按揭，但需通過銀行壓力測試。
因此，入市前必要計好數，一旦不能通過銀行壓力測試，未能夠成功獲批按揭，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。即使成功通過銀行壓力測試，都有可能面對供不起樓的問題，因此要預鬆資金，準備好面對買樓的風險。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得161.83（反映2017/10/30至2017/11/05 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.96%，同時較上年同期上升12.78%。
本4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，新報147.36，按周下跌0.92%，較上年同期上升15.25%。而港島區升幅最多，按周上升高達5.56%，新報173.30，較上年同期上升12.81%。九龍及新界(東)區分別錄得158.85及172.03，按周分別上升1.17%及2.79%，而較上年同期分別上升12.21%及12.24%。
-- 北角大廈3房 成交價$990萬 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角大廈易主，單位為低層D室，單位實用面積968平方呎，3房間隔，座向北面望街景，獲區外換樓客以$990萬承接，實用面積平均呎價$10,227，屬市價水平。
-- 屯門兆邦苑中層戶 $379萬易主 --
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，日前促成屯門兆邦苑中層16室成交，實用面積375平方呎，獲一名區內客以$379萬 (居二市場價) 購入，實用面積平均呎價$10,107，屬於市場價成交。
-- 粉嶺景盛苑高層 $290萬獲承接--
世紀21奇豐物業花都廣場分行助理經理陳寶華表示，日前錄得粉嶺景盛苑A座(歡景閣)高層14室成交，實用面積435平方呎，2房間隔，座向南面望樓景，以$290萬(居二市場價)易手，實用面積平均呎價$6,667。
-- 屯門豫豐花園3房 $508萬易手--
祥益地產區域董事林偉光表示，新近促成屯門豫豐花園7座中層E室成交，實用面積568平方呎，3房1廳，向西南座，享開揚遠景，獲區內換樓客以$508萬購入，實用面積平均呎價$8,944。
-- 元朗柏逸首推52伙 --
新世界發展元朗柏逸公布首張價單，涉及52個單位，均位於第2座，房型涵蓋1房至3房，單位實用面積由283至684平方呎。首張單位訂價由$512.6萬至$1,130.4萬，呎價由$14,044至$18,990。 52伙已公布售價之單位當中，3房單位佔23伙，2房單位佔23伙，1房單位佔6伙，當中亦包括13伙地下連花園單位及13伙頂層連天台特色戶。
-- 鰂魚涌君豪峰加推48個單位 --
恒基旗下的鰂魚涌君豪峰，再加推第3張價單共48伙，297方呎L室一房戶及214方呎M室開放式單位各佔一半，定價由$537.5萬至$865.1萬，呎價介乎$24,475至$29,766。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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