2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百三十九期 2017年11月8日] 你有沒有聽過「公屋供應會封頂」這個傳言？事源行政長官林鄭月娥日前接受訪問，提及80萬個公屋單位已足夠照顧基層家庭需要，有意將新建公屋轉作「綠置居」。
「80萬公屋足夠論」一出，引起公眾熱烈討論。有的認為80萬個公屋並不足夠，質疑有關數據是從那裡來的；有的覺得此舉等於強迫市民買樓，並不是鼓勵性質；有的認為這令《長遠房屋策略》的建屋目標明存實亡，損害香港市民的利益。
其後，行政長官林鄭月娥就此道歉，並澄清80萬這個數字是目前現存及即將落成的公屋單位數目，並非目標，亦不是極限。她表示，公屋建屋量相比《長遠房屋策略》只會有增無減，所以完全不存在「走數」。
忽發奇想，如果公屋真的封頂，究竟市場會怎樣，能否成功消化綠置居？按照長遠房屋策略所定，未來10年興建20萬個公屋單位，加上現時的76萬個公屋單位，即是總共有96萬個單位。若80萬便封頂，等同將16萬個單位以「綠置居」出售。
究竟市場可否成功消化這些綠置居，筆者認為要視乎「綠置居」的售價、面積及質素等，如果單位是抵買的，銷情踴躍，相信要市場消化16萬個「綠置居」並不是一件難事；相反，如果單位不划算，市民入手意慾自然會減少。
那未入住公屋的基層家庭呢？樂觀的想，如果居民購買「綠置居」遷出單位後，政府可收回16萬個公屋單位，供應不短缺。若然要維持20萬公屋出租單位的供應目標，就要多4萬伙公屋，但這4萬從何而來是值得商榷。
大家先不用擔心，姑勿論林鄭的言論是口誤，抑或是戰略上的退卻，公屋「封頂」暫時是不存在的。但這個傳說的確帶出讓政府反思的問題，如公屋應否設置數目限制、「綠置居」與公屋的比例分配等。
相較之下，筆者認為不應為公屋供應設限，因為始終公屋的出現，是為基層家庭解決居住問題，隨著香港的經濟發展，市民每年的入息及資產上限調整，日後適合申請公屋的人數仍是未知之數，如果按著現時的情況，而貿然將公屋供應設限，未必可以應付日後的需求。
而「綠置居」與公屋的比例分配方面，筆者認為要靈活，因時制宜，要視乎市場反應而決定有關比例。要知道始終有人想買樓、有人只想租樓，就好像居屋綠白表比例一樣，並非固定，曾經是八比二、六比四、五五比，兩邊的需求都不能忽視。
另一方面，香港房屋協會的兩個資助出售房屋項目─屯門翠鳴臺及將軍澳翠嶺峰開始接受申請，現時未知入籤情況如何，無論是超額認購還是無人問津，這些數據都值得政府參考，以推出相對應的政策。
中原城市領先指數(CCL)新報158.72（反映2017/10/23至2017/10/29 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.70%，較上年同期上升10.47%。
本周新界(西)區升幅最多，按周上升1.04%，最新錄得148.72，較上年同期上升17.93%。而九龍區新報157，按周微升0.18%，較上年同期上升10.13%。反之，港島區跌幅最多，按周下跌3.03%，新報164.17，而較上年同期上升7.67%。新界(東)區按周下跌2.30%，新報167.37，較上年同期上升10.02%。
-- 北角南方大廈2房 $411萬獲承接 --
世紀21北山地產客戶經理陳豔玲表示，新近錄得北角南方大廈成交，單位為高層M室，實用面積350平方呎，2房間隔，座向南面望街景，獲區外上車客以$411萬承接，實用面積平均呎價$11,743，屬市價水平。
-- 屯門景峰豪庭低層戶 成交價$499萬 --
祥益地產營業董事胡志偉表示，屯門景峰豪庭2座低層A室，實用面積508平方呎，2房1廳，單位內籠企理四正，獲一名區內客以$499萬購入，實用面積平均呎價$9,823，屬市場價成交。
-- 粉嶺碧湖花園園景戶 $435萬易手--
世紀21奇豐物業牽晴間分行經理陳偉康表示，新近錄得粉嶺碧湖花園成交，單位為6座中層G室，實用面積400平方呎，2房間隔，座向西南望內園景，原開價$450萬，後減至$435萬獲上車客承接，實用面積平均呎價$10,875。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $498萬易主--
祥益地產分行經理林家倫表示，日前促成天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居) 2座低層D室成交，實用面積551平方呎，3房1廳，減價$7萬，獲外籍人士以$498萬購入，實用面積平均呎價$9,038，屬市場價成交。
-- 鰂魚涌君豪峰加推56伙 --
由恒基發展的鰂魚涌君豪峰上載第2號價單，涉及56伙，間隔分為開放式及1房，各佔28伙，價單定價由$516.6萬至$813.7萬，價單呎價由$22,728至$28,789，料單位下周中期前開賣。 恒基物業代理有限公司營業(一)部總經理林達民表示，新一張價單接近原價加推，經了解發現區內對細單位需求大，主打客群為分支家庭及投資者。
-- 房協翠嶺峰及翠鳴臺推620伙 --
香港房屋協會推出「資助出售房屋項目2017」，包括將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺兩個項目，分別提供330伙和290伙，合共620伙，提供1房至3房間隔，定價約為市值七折。 其中將軍澳翠嶺峰定價介乎約$219萬至$623萬，實用呎價則由$7,436至$9,930，而屯門翠鳴臺定價由$192萬至$478萬，呎價由$6,019至$7,795。 房協表示市值於2017年9月底進行評估，主要參考區內二手私人屋苑及已繳付補地價可於私人市場轉售的資助房屋單位的成交價，並因應地點、樓齡、設施及物業質素作出調整。 單位配額方面，綠白表各佔一半，惟將預留60伙讓明華大廈重建戶優先購買。白表入息及資產上限，與今年推售的新居屋相同，家庭入息上限是$5.2萬，資產上限$170萬，單身申請減半。有關項目資料、申請表、示位已開放予公眾索取及參觀。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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