「補貼置業計劃」可行嗎？

[28Hse 三地產焦點 第一百三十八期 2017年11月1日] 香港住屋問題多多，樓價高、租金貴、劏房蔓延、「納米樓」湧現及輪候公屋的申請個案創新高等。就著處理土地和房屋問題，不少學者及機構都出謀獻策，而由前特首董建華牽頭成立的團結香港基金亦提出不少建議。

團結香港基金早前發表第3份土地及房屋政策研究報告，提出的建議包括在維港以外重啟大型填海發展新市鎮、以及支持政府以「公私營合作」模式加快增加房屋供應等，當中最有新意的是提議實施「補貼置業計劃」。

什麼是「補貼置業計劃」？建議政府以建築成本出售公營房屋單位，而補地價金額鎖定在入伙時的水平。在補價釐定機制方面，基金會建議加入4個選項，鼓勵買家完成補價，包括(1)提前清償補價獲折扣優惠、(2)就未繳付的補價在禁期後收取利息、(3)容許分期償還未繳付補價，和(4)當單位市價下跌時平均下調補價。

換言之，以市值$400萬的單位為例，假設政府能以成本價$100萬出售單位，日後的補地價金額只會鎖定在$300萬。當樓價上升時，地價依照當初入伙時的水平；當樓價下跌時，政府可採用平均下調來補價，不會再隨市價的改變而浮動。

基金會建議計劃分四個階段進行，先在綠置居或首置盤試行，其後若計劃受歡迎則擴展至所有新建的公營房屋，下一個階段則是政府考慮容許現有居屋及租置屋業主，按計劃的補價機制選擇補價，最後階段是私有化現存公屋單位。

如果真的成功實施此計劃，的確可以幫助不少人圓買樓夢，但筆者認為這個計劃難以實施，為何這樣說？因為這很容易造成社會分化，反而弄巧反拙，既未能完成解決房屋問題，又引起社會怨聲載道。

尤其是涉及公平問題，如納稅人會不解為什麼交稅，自己沒有得到任何援助，反而資助公屋戶買樓；抑或辛辛苦苦儲首期上樓的買家覺得不公平，因為「補貼置業計劃」單位以建築成本出售，會較市價便宜很多；或者因為土地供應不足，有合資格的家庭分配不到單位等。

事實上，筆者明白怎樣做也會有人覺得不公平，因為公平對不同人也有不同的定義，也有不同的程度。話雖如此，為兔社會分化愈見明顯，政府有必要好好規劃計劃，最重要的是定下一些令大家都接受遊戲規則。

比如說，購買單位的先後次序、轉售限制及後續處理等。購買單位的次序方面，是極具爭議性的，基於香港樓市千變萬化，不同時間入手，樓價有所不同，要補地價的金額亦有不同，故此要小心分配那些人先行購買。而轉售限制及後續處理部分，要重點討論此類單位是否設有轉售限制、轉售單位後，是否可以繼續要政府照顧、受納稅人的幫助等。

有人說，其實當計劃成功是對納稅人有利的，因為當市場有足夠的土地供應，令大多人成為業主，不再依靠政府資助，可以省掉了的政府開支。政府盈餘多了，也許會考慮減稅，將盈餘回饋納稅人。

當然，不是每一個人都想做業主，有的只想租一世樓。有人認為此舉等於逼市民置業，而筆者覺得「牛唔飲水唔撳得牛頭低」，政府不能強迫你買樓，這只是提供多一個選擇。理想總是美好的，「補貼置業計劃」最終可否實施仍是未知之數，要看日後的土地供應情況才會有答案。

中原城市領先指數(CCL)新報159.84（反映2017/10/16至2017/10/22 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.45%，而較上年同期上升10.93%。

本周只有九龍區錄得跌幅，新報156.73，按周下跌2.17%，反之較上年同期上升11.10%。而港島區升幅最多，新報169.30，按周上升0.88%，較上年同期上升9.31%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得171.31及147.19，按周分別上升0.57%及0.41%，較上年同期分別11.84%及14.88%。

-- 堅尼地城嘉輝花園1房 $495萬獲承接 --
世紀21首選置業董事溫略丹表示，新近錄得堅尼地城嘉輝花園A座中層07室成交，實用面積260平方呎，1房間隔，座向南面享都市景，獲買家以$495萬承接，實用面積平均呎價$19,038，屬市價水平。

-- 屯門兆康苑低層戶 $390萬易主 --
祥益地產客戶經理古文彬表示，日前促成屯門居屋兆康苑G座低層7室易主，實用面積449平方呎，2房2廳，附設企理裝修，累減$20萬，獲區內首置客以$390萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$8,686，屬市場價成交。

-- 沙田第一城2房 成交價$479.8萬--
世紀21奇豐物業第一城分行高級分行經理吳元利表示，沙田第一城9座低層H室，實用面積327平方呎，2房間隔，望園景，原開價$495萬，後減價至$479.8萬獲換樓客承接，實用面積平均呎價$14,673，屬市價水平。

-- 屯門時代廣場中層戶 $382萬易手--
祥益地產區域董事袁思賢表示，新近錄得屯門時代廣場E座中層7室，實用面積272平方呎，1房1廳，獲區內客以$382萬承接，實用面積平均呎價$14,044，屬市場價成交。

-- 屯門珀御加推8伙周六售 --
由新鴻基發展的屯門珀御公布新銷售安排，將撥出8伙單位於本周六（11月4日）以先到先得形式發售，包括3伙開放式、3伙兩房及2伙1房連平台單位，實用面積由310呎至465方呎，即供折實價由$435.86萬至$665.41萬。
-- 上環My Central 周五售34伙 --
長實地產與市建局合作的上環My Central上載最新銷售安排，項目本周五（31日）發售34伙，包括12伙2房，9伙3房連套房及儲物室，13伙3房連套房及儲物室連廁，並預留首20個名額予向隅客優先抽籤。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。