2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百三十七期 2017年10月25日] 」）新盤氣氛持續火旺，供應源源不絕，更頻頻錄得超額認購，然而，火速售罄的背後，總是會出現一定數量的撻訂個案。其實新盤與新盤，或者與二手屋苑之間有互相影響的作用，嚴重的更可能會影響整體市況。究竟現在是要警惕的階段嗎？
根據統計顯示，截至10月初，2017年錄得約250宗新盤撻訂個案，平均每宗$90多萬，當中荃灣海之戀（包括2期愛炫美）自5月以來更已錄得31宗撻訂，屬重災區。
有人認為買家撻訂只是因為計錯數，以為自己有能力負擔，但最終可能過不到壓力測試，申請不到按揭。事實上，這無疑是社會氣氛造成的，大多人吹捧「現時唔入手，以後就無機會買」，因此準買家一旦新盤抽籤中選，很容易產生「非買不可」的感覺，在非理性的情況下入市。
另外有人說，就著撻訂個案的多寡，可以反映買家對樓市的睇法。當撻訂的個案漸多，等於看淡後市的買家增多，認為現時放棄訂金，其後再度低位入市，相較之下損失更少。
相信大家對「撻訂」一詞並不陌生，根據《一手銷售條例》，若買家在簽署臨時買賣合約後，沒有在五個工作天內簽訂買賣合約，該臨時買賣合約將會終止，以及有關的臨時訂金（即樓價5%）即遭賣方沒收。
然而撻訂真的只是沒收訂金這麼簡單？非也，若買家在簽署正式買賣合約後撻訂，也有可能要承擔相關責任及風險，如發展商也有權向買家追利息或差價。換言之，如果發展商真的「揸正黎做」，損失的成本可能比想像中多。
值得留意的是，現時不少臨時買賣合約有條款列明，若單位重售後成交價較原來低，買家有機會被發展商追回差價。以一個$800萬的單位為例，發展商於買家選擇撻訂後以$750萬售出，買家除被沒收已付之訂金外，還可能要賠償發展商$50萬的差價。
對於撻訂，筆者覺得只是個別情況，數量未算特別多，尚未到需要警惕的階段。而撻訂個案的多寡，可以反映買家對樓市的睇法，筆者認同的，但是現時只有零星的個案，參考價值實在不高。
無可否認的是，如果因為計錯數，撻訂並不是一個簡單的決定，更可以說是痛苦的決定。猶記得，過去新盤市場曾經出現「呼吸PLAN」，即是只要準買家有呼吸，無須通過壓力測試或提交入息證明，都會批出高成數一按及二按貸款計劃，以推高新盤銷情。
提提你，由於市道變好，而且近年按揭指引陸續收緊，這些「呼吸PLAN」已很少見，甚至已消失，多數會要求買家提供入息證明，符合一定條件方會批出按揭。要避免撻訂的情況發生，入市前必須做好功課，尤其要小心評估自己的負擔能力，將風險減至最低。
中原城市領先指數(CCL)新報160.57（反映2017/10/09至2017/10/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.43%，較上年同期上升13.45%。
本周九龍區升幅最多，新報160.21，按周上升1.23%，較上年同期上升15.93%。而新界(東)區亦錄得輕微升幅，最新錄得170.33，按周微升0.50%，較上年同期上升14.18%。反之，港島區跌幅最多，新報167.83，按周下跌0.04%，較上年同期上升9.18%。新界(西)區按周下跌0.02%，新報146.59，較上年同期上升16.68%。
-- 北角健威花園2房 $638萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近促成北角健威花園成交，單位為A座低層05室，實用面積448平方呎，2房間隔，座向東南望樓景，原開價$680萬，後減價至$638萬易主，實用面積平均呎價$14,241，屬市價水平。
-- 屯門新屯門中心高層戶 成交價$590萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，新近錄得屯門新屯門中心6座高層E室成交，實用面積597平方呎，3房2廳，擁開揚碼頭海景，日前獲區內客以$590萬承接，實用面積平均呎價$9,883，屬市場價成交。
-- 黃大仙竹園北邨園景戶 $215萬易手--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前錄得黃大仙竹園北邨成交，單位為13座低層24室，實用面積379平方呎，間隔為開放式間隔，座向東南望園景，原開價$220萬，經少議價後減價$5萬，以$215萬(綠表市場價)沽出，實用面積平均呎價$5,673。
-- 屯門市廣場2房 $431萬獲承接--
祥益地產客戶經理巫嘉露表示，日前促成屯門市廣場4座低層B室，實用面積353平方呎，2房2廳，擁開揚景觀，附設靚裝，獲一名區內首置客以$431萬購入，實用面積平均呎價$12,210。
-- 長實君柏加推32伙 --
由長實旗下的何文田君柏加推，是次推出的單位為第6座32伙4房連雙套房。項目亦上載6號價單，價單定價由$5,494.4萬至$6,722.1萬，呎價約$33,159至$41,392。其中8間於今星期六（28日）以先到先得形式發售，涵蓋6座15樓、16樓、20樓及22樓A及B室，當中22樓A室為頂層連天台特色戶。
-- 將軍澳晉海II加推131伙應市 --
新地及港鐵合作的將軍澳晉海II（日出康城第IVB期）加推131伙，實用面積由343平方呎至634平方呎，當中85伙屬兩房戶，而一房及三房戶各有23伙，價單定價由$569.6萬至$1,252萬，呎價$15,413至$20,816。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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