2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百三十五期 2017年10月11日] 在樓價高企的社會風氣下，「上車靠父幹」已成為香港年輕人置業的大趨勢，連金管局都關注此現象。《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出，年輕置業人士的置業所需資金，部分是來自於父母的物業進行再按揭或加按的資金，會導致家庭層面的「抵禦收入衝擊能力」較以前脆弱。
為何加按物業會衝擊家庭？如果以父母二人仍然在職、現時的超低息環境來說，父母選擇加按物業助子女上車未嘗不可。但如果經濟逆轉，息口上升，父母或子女不幸失業，大失預算，未能支付供樓款項，屆時或被逼賣樓。
就此，金管局總裁陳德霖表示，父母幫助子女置業是人之常情，尤其現時樓價相當高，很多年輕人工作不錯，都不可以這麼容易負擔。他指出樓市過熱的風險仍然存在，提醒這些家庭要衡量還款能力，入市須注意風險。
另一方面，美聯物業的訪問亦反映年輕一代趨向靠家人協助，以實現置業夢。他們於8月透過電話進行「首次置業調查」的訪問，成功回收1,142份問卷，發現未持有物業的首置人士中，9成受訪者表示上車困難；有36%業主指首期需由父母或其他家人協助。
究竟什麼原因令市場出現「靠父幹」買樓上車的現象？是因為樓價過高，人工的加幅追不到樓價的升幅，令有意置業的人士缺乏足夠首期？還是因為政府不停推出辣招，反而令市民急於入市，出現「明明供唔起，但怕蝕底而上車」的反效果？
其實以上並不是單一的原因，實情是連鎖效應。政府推出辣招，市民急於入市，樓價自然高企，按揭首期因而高昂。根據現行的金管局政策規定，首次置業人士購買$400萬以下的單位，才可以申請最高9成按揭，亦需要符合供款與入息比率及壓力測試的合格要求。
但事實上，由於樓價不斷上升，市面上$400萬以下的樓盤不多，成功承造9成按揭的買家少之又少，要家人幫忙付首期亦無可厚非。因此，市場上有不少聲音要求政府要與時並進，就著市況而放寬按揭限制。
筆者認同要放寬按揭，以減低「靠父幹」買樓上車的情況。基於現時$500萬左右的單位漸成上車主流，政府可考慮放寬至$500萬以下的樓盤可以申請9成按揭。原本金管局按揭規定，$450萬至$600萬的樓盤最高可承造8成按揭，如果放寬至9成，意味著購買$500樓盤的買家需付出的首期將由$100萬減至$50萬。
有人認為若將九成按揭的樓價上限調升，等於減辣，放盤量減少，反而可能會令樓價升得更多。筆者認為，這只是技術上的修正，並不是有減辣的意圖，始終市場要與時俱進，政策要進步，才能改善水深火熱的房屋問題。
無可否認的是，對於一般市民而言，現時入市最大的困難是首期不足，短期內相信「上車靠父幹」的情況會持續。既然金管局都開始關注此現象，不妨及早研究指引及相關政策措施，以免情況失控。
中原城市領先指數(CCL)新報160.02（反映2017/09/25至2017/10/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.57%，較上年同期上升13.46%。
本周港島區跌幅最多，新報169.14，按周下跌0.41%，較上年同期上升11.69%。而新界(東)區最新錄得169.96，按周微跌0.30%，較上年同期上升15.13%。新界(西)區新近錄得146.77，按周上升0.20%，較上年同期上升18.40%。九龍區最新錄得158.27，按周上升0.13%，較上年同期上升13.83%。
-- 屯門香港黃金海岸高層戶 $540萬易主 --
世紀21天生置業營業董事鄭少坤表示，新近錄得屯門香港黃金海岸成交，單位為4座高層C室，實用面積476平方呎，2房間隔，座向西南面享海景，以$540萬易手，實用面積平均呎價$11,345，屬市價水平。
-- 屯門兆禧苑2房 成交價$426萬 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前錄得屯門居屋兆禧苑D座中層10室成交，實用面積415平方呎，2房1廳，累減$24萬，獲區外首置客以$426萬(自由市場價) 購入，實用面積平均呎價$10,265，是次成交金額創該屋苑的新高紀錄。
-- 馬鞍山新港城2房 成交價$495萬--
世紀21奇豐物業市中心高級分行經理趙詠欣表示，日前促成馬鞍山新港城Q座中低層07室成交，實用面積337平方呎，2房間隔，座向東南望山景，以$495萬獲承接，實用面積平均呎價$14,688。
-- 天水圍嘉湖山莊2房 $404萬獲承接--
祥益地產分行經理謝利官表示，新近促成天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居) 8座低層F室，實用面積449平方呎，2房1廳，獲一名外區客以$404萬購入，實用面積平均呎價$8,998，屬市場價成交。
-- 上環My Central首批不少於50伙 --
長實上環My Central上載樓書，計劃日內開價，最快下周開售。長實助理首席經理(營業)何家欣指，將公布首張價單，料不少於50伙，主打A及B室三房單位，定價將參考港島新型豪宅。而示範單位將於開價後、本周末前對外公眾開放。
-- 長沙灣悅雅命名為悅雅 --
由雅士圖遠東置業、匯駿置業及居安置業合作發展的長沙灣悅雅(THE ASTRO)，項目位於長沙灣元州街310號，提供104伙單位，實用面積170至330平方呎，主打開放式及一房單位。 雅仕圖遠東置業董事總經理羅永輝表示，項目屬舊契，因此預售樓花同意書並不適用，至於樓書正在製作當中，料11月底或12月初可上載，定價參考同區新盤。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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