2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百三十一期 2017年9月13日] 近日新盤銷情向好，新樓盤源源不斷開售，當中有新盤更是全城焦點，成為一手新例後最快售罄的鐵路樓盤項目。有關新盤是由華懋發展，整個項目7座合共提供953伙，在短短2天已全數沽清。
除此之外，全．城匯亦是近一年來首輪推售單位數量最多的一手新盤，首輪推出521伙，折實價由$540.4萬至$1,570.6萬，折實平均呎價約$1.5萬，最終錄得逾2.25萬個認購登記，超額逾42倍，為香港史上第三的新盤票王。該盤首批沽清後隨即加推，前前後後合共推出了6張價單。
無可否認的是，項目位置好，位於荃灣大河道98號，鄰近荃灣西站，而且設有多條天橋連接區內商場，消費購物及交通均方便，而部分單位更可享海景。但以上的好處，縱使可增加其吸引力，但難以構成項目火速售罄的理由。
相信不少人都好奇眾多新盤中，為何這個新盤會特別熱賣。就此，筆者作了一個簡單分析，拆解全．城匯熱賣之謎，估計主因是基於發展商的銷售方法，令新盤單位一件不留，真真正正的清袋。
首先，是次的新盤以「全城哄動價」作為招徠，售價較同區新盤低15%。眾所周知，大多人買樓都是看價錢，價錢愈平的，愈多人追捧。再加上香港樓價愈來愈來貴，突然出現一個低市價新盤，就猶如沙漠中的綠洲一樣，吸引買家搶著入市。
第二是比較少見的銷售策略，就是在首輪銷售前已預早公布如銷情理想，一定會加推，不像其他新盤惜售或封盤。用「擠牙膏」方式去售樓有機會磨滅準買家的入市信心，而提早作預告的好處是第一輪抽不到的準買家，會願意等候下一輪，不會馬上轉投其他新盤，或二手市場。
而第三是他們採取原價加推，這樣的做法有人認為發展商愚蠢，一來不能賺到最盡，二來加價加推可以防止第一批買家撻訂。但想深一層，如果逐步加價，引致最後幾批單位銷情不理想，發展商怎麼辦？
選擇減價促銷？這會令單位暢銷，但同時間亦有機會弄巧反拙，吸引不到新的買家，反之令早幾批買家撻訂而買平貨。如果不減價，繼續以高價錢推售，又吸引不到買家，單位最後只會丟空，然而各項成本持續增加，發展商最後得不到理想的回報。
筆者明白，發展商對每個樓盤項目有不同的銷售手法，要視乎屋苑的質素、位置及價錢等。如果要樓盤及早沽清，其他發展商不妨參考華懋的致勝之道，低市價開價比提供多優惠回贈吸引得多，這些銷售手法也許會成為日後的新趨勢。
而施政報告將於10月公布，港人首置上車盤為重點項目之一，市場已有不少聲音討論其入息限額、售價及轉售限制等，但最終的條件要報告公布後才知道。在消息傳得熱哄哄的時間，不知道會否影響一手新盤市場呢。
中原城市領先指數(CCL)新報160.61（反映2017/08/28至2017/09/03 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.46%，較上年同期上升16.81%。
本周港島區跌幅最多，新報169.01，按周下跌3.49%，較上年同期上升14.70%。而九龍區亦錄得輕微跌幅，新報155.83，按周下跌0.74%，較上年同期上升15.37%。而新界(東)及新界(西)區均錄得升幅，分別錄得169.49及150.48，前者按周上升1.05%，而後者則按周上升2.70%，較上年同期分別上升15.97%及23.48%。
-- 火炭穗禾苑2房 成交價$440萬 --
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，新近促成火炭穗禾苑H座(詠昌閣)中層03室易主，實用面積472平方呎，2房間隔，座向東面望城門河畫舫景，獲區外換樓客以$440萬承接，實用面積平均呎價$9,322，創同類單位造價新高。
-- 屯門綠怡居累減$50萬獲承接 --
祥益地產客戶經理古文彬表示，日前促成屯門綠怡居7座低層F室成交，實用面積509平方呎，2房2廳，附設企理裝修，累減$50萬，獲區外首置客以$450萬承接，實用面積平均呎價$8,841，屬市場價成交。
-- 馬鞍山中心高層戶 $550萬易主--
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，新近錄得馬鞍山中心成交，單位為2座高層B室，實用面積364平方呎，2房間隔，座向西北望海景，原開價$570萬，減價$20萬至$550萬獲承接，實用面積平均呎價$15,110，屬市價水平。
-- 嘉湖山莊樂湖居中層戶 $470萬易手--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近錄得嘉湖山莊樂湖居14座中層D室成交，實用面積551平方呎，3房1廳，獲一名區內客以$470萬購入，實用面積平均呎價$8,530，屬於市場價成交。
-- 啟德OASIS KAI TAK周五售130伙 --
由會德豐發展的啟德OASIS KAI TAK，首張價單推出130伙，包括10伙開放式，44伙一房及76伙兩房，並將於本周五（15日）下什4時起出售。是次將設有大手安排，A組大手買家需購入最少2個但不多於6個指定單位。而B組則為一般買家，最多可購2伙。
-- 沙田尚珩最快周內上載樓書 --
由香港興業及南豐發展的沙田尚珩，涉及3幢住宅大樓及13間洋房，合共提供61伙，實用面積由1,554至3,591平方呎。項目今年年初已批預售，香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，項目最快周內上載樓書及開放搭建示位，但未決定開售時間。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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