2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百一十三期 2017年5月10日] 近期樓市氣氛高漲，不少具購買力的人士爭相入市。據知，為了搶按揭客戶，有個別銀行調整按揭申請人的年齡資格限制，以吸引幫助子女上車的父母申請。消息曝光後，即惹來金管局關注，向有關銀行了解情況。
那這是否犯法？非也，事實上，金管局對審批按揭有一定指引，包括借款人的供款與入息比率、壓力測試的要求等，而且規定所有新造按揭貸款的供款年期上限為30年。但對借款人年齡及樓齡限制等方面，卻沒有特定的指引。
對於按揭審批，每一間銀行的標準都有不同。為管理風險，銀行在審批按揭貸款時，會設定借款人年齡與供款期總和上限，以及樓齡與供款期總和上限。一般而言，銀行按揭計劃上限為70至75年，部分較進取的銀行上限定為80年。
為爭取更多按揭客戶，故是次銀行放寬規則，將按揭計劃上限由80年延至85年，換言之，55歲人士可以承造30年按揭，供到85歲。在香港地買樓從來都不是一件容易的事，現在更是「做到老，供到老」。
有人會問，如果申請人退休了，那有能力償還樓按貸款？那銀行承受的風險豈不是很大，為何仍願意延長年期？坦白說，當銀行批出貸款時，必然會審視申請人的供款能力，並不會貿貿然批款，再者在最壞的情況時，銀行都可以收樓，以減輕損失。
值得留意的是，這計劃看似完全不合乎常理，但市場的確有此需要。根據金管局資料顯示，今年2月的平均新批按揭年期高達26年半，創歷史高位。為何市場會出現按揭還款期偏長的情況？
這主要是因為香港樓價過高，樓按貸款額因而變高。當年期愈短，銀行對買家月入的要求愈高，而且每月供款亦愈多。如果買家選擇攤長還款期，可減少每月供款支出，減輕供樓的負擔，除此之外，此舉亦可以令他們較容易通過壓力測試，較容易批出按揭貸款。
舉一例子，買家月入$3.75萬，打算購買樓價$500萬的單位，申請8成按揭，若選用20年供款期，供款佔入息比率已達55%，超出審批上限；買家選用30年供款期，供款佔入息比率為40%；在壓力測試下，假設未來息率上升3厘，供款佔入息比率為58%，亦低於壓力測試下60%上限，成功獲銀行批出按揭貸款。
由此可見，銀行致力延長按揭還款期，亦非無道理。那是否還款期愈長代表愈好？在一般的情況下，還款期最好不要過長，因為當息率上升時，每月供樓金額的增幅將較大。在決定適合自己的還款期時，買家應在貸款額與你所能支付的每月供款之間取得平衡，大多置業人士會以「供得起便選短年期，供不起便選長年期」作為標準。
「成功靠父幹」乃近年社會熱話，不少父母都會幫助缺乏供款能力的子女買樓，其後直接由父母供樓。筆者認為，根據現時的社會需求，再加上樓價持續高企，延長總按揭年期是有需要的。只是金管局必須提前定出指引，制定出銀行批出該類貸款申請的準則，以求妥善管理風險。
中原城市領先指數(CCL)新報155.45（反映2017/04/24至2017/04/30 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.57%，較上年同期上升20.99%。
本周4個分區均錄得升幅，當中新界(東)區升幅最多，新報166.36，按周上升2.08%，較上年同期上升23.69%。而其他地區升幅相若，港島區按周上升0.57%，最新錄得166.39，較上年同期上升22.91%。九龍區新報0.35%，按周153.43，較上年同期上升20.72%。而新界(西)區最新錄得139.51，按周上升0.21%，較上年同期上升21.21%。
-- 油麻地御金‧國峰高層 成交價$883萬 --
世紀21中華物業區域董事司徒永權表示，日前錄得油麻地御金‧國峰成交，單位為7座高層B室，實用面積400平方呎，1房間隔，座向南面望市景，以$883萬獲承接，實用面積平均呎價$22,075，屬市價水平。
-- 屯門聚康山莊2房 $475萬獲承接 --
祥益地產客戶經理古文彬表示，新近錄得屯門聚康山莊3座低層C室易主，實用面積423平方呎，2房2廳，附設企理裝修，區內首置客以$475萬購入單位，實用面積平均呎價$11,229，屬市場價成交。
-- 藍田麗港城園景戶 $600萬易主--
世紀21康聯地產客戶經理康向斌表示，新近促成藍田麗港城8座低層G室成交，實用面積517平方呎，座向西北望園景，以$600萬成交，實用面積平均呎價$11,605，屬市價水平。
-- 屯門居屋兆禧苑中層戶 $398.87萬易手--
祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門居屋兆禧苑B座中層6室，實用面積415平方呎，2房1廳，獲區內首置客以398.8萬(自由市場價) 購入，實用面積平均呎價$9,610，屬市場價成交。
-- 西營盤翰林峰加推65伙 --
由恒基發展的西營盤翰林峰加推65伙，實用面積由介乎225至427平方呎，以開放式及一房戶佔多數，售價由$564.9萬至$1,435.5萬。 發展商同時更新銷售安排，有5伙一房單位將會於下星期一（15日）作內部認購，買家只限恒地系內董事或其直系親屬；而下周二（16日）由發售63伙更改為128伙，大手客優先揀樓，限額由20個增至45個。
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