2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百一十一期 2017年4月26日] 政府早前收緊了印花稅機制，買家以一份文書購買多於一個住宅物業，都要繳付15%印花稅，務求減低投資者入市的意慾。但要真正解決房屋問題，這堵塞漏洞的方法，是微不足道的，那究竟什麼政策才可以使市民安居？
財政司司長陳茂波認為若要協助市民置業自住，源頭應從增加土地供應入手。這是老生常談的說話，每一次講起樓市問題，都必然有人提及，相信連一個10歲的小童都知道。但增加土地供應從來都不是一件易事，要如何入手才可以？
為增加土地供應去興建房屋，陳茂波表示收回棕地是「別無他想」，並強調政府不會為滿足土地持有人的要求便亂派公帑，而且不排除會引用《收回土地條例》去收地。
在討論以上舉動是否合適前，筆者先解釋什麼是棕地？這泛指已荒廢或遭破壞的農地及工業用地。基本上，這些土地過往被少量有害的垃圾或其他污染物污染，如果得到適當清理，是可以重複使用及開發的。
那《收回土地條例》又是什麼？根據有關條例（第124章），每當行政長官會同行政會議（當局）決定須收回任何土地作公共用途時，行政長官可根據該條例命令收回該土地。
為日後大規模收棕地鋪路，政府打算提供更高特惠津貼，令棕地作業者願意退場。發展局計畫在新界拓展三個新發展區，為協助徵收當中逾三百公頃的棕地，當局建議將受清拆影響的特惠津貼安排，延展至現時不涵蓋的戶外或將農地改為露天工商業用途的土地。
根據新的特惠津貼安排，合資格棕地作業者需要證明，已在有關私人農地或政府短期租約土地之上營運至少10年，而且沒有違契。新的安排下，受影響的棕地作業者可領取$7,800至$195萬的特惠津貼補償。
對於新的安排，眾說紛紜，有人認為賠償太少，政府提出的賠償額與市價仍有距離，而且對部分棕地營運者來說，連清拆費也不夠；另外有人認為有賠償已經好好，因為原先是不獲賠償的；也有人質疑安排成效，認為難為經營10年期舉證。
事實上，以現階段的香港房屋情況來說，要收回棕地亦是無可厚非，但賠償的費用的確有商榷的空間，始終與市價有一段距離。如果政府強行使用法律收地，而賠償又未如理想，必然會引起反彈和衝突。
根據新的安排，違契的人士是不獲賠償的，這是人之常情，因為他們違法作業破壞環境。但是「先霸後租」的短期租約者，卻可以得到賠償，未免有點不合理，這原本屬違法方式，如果政府願意提供特惠津貼，某程度是變相鼓勵「先霸佔後續租」。
如果政府有決心收回棕地重新規劃發展，筆者認為政府最基本是訂立一個棕土資料庫，這樣才可以分析那些棕土可以優先徵用作房屋或其他發展用途，而那些又是屬於「先霸後租」的短期租約，抑或那些棕土需要環境修復等，從而制訂合適的棕地政策。
而特惠津貼方面，政府要令棕地營運者心服口服，現時提出的賠償上限相信不太可行，建議政府除按棕地的面積外，同時要按營運種類、投資額等情況而設定賠償上限，以商議一個合理賠償，既不會浪費公帑，又不會引起紛爭。
當然，這一切一切說就簡單，要真正實行時面對的問題固然多，如市民質疑棕土發展的先後次序等，因此政府必須作多方面諮詢，閉門造車難以有好的方案，避免因收地問題而引起下一波社會撕裂。
中原城市領先指數(CCL)新報152.77（反映2017/04/10至2017/04/16 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.13%，而較上年同期上升19.39%。
本周只有港島區錄得跌幅，新報163.06，按周下跌1.16%，較上年同期上升17.55%。九龍區按周上升0.38%，最新錄得148.57，較上年同期上升20.82%。而新界(東) 區及新界(西)區分別錄得165.18及138.15，按周升別上升0.32%及1.25%，較上年同期分別上升23.10%及21.27%。
-- 大圍名家匯3房 $1,395萬獲承接 --
世紀21奇豐物業沙豪分行高級分行經理李仕明表示，日前促成大圍名家匯成交，單位為1座中層C室，實用面積1,125平方呎，3房間隔，座向東面望泳池景，獲同區買家以$1,395萬承接，實用面積平均呎價$12,400。
-- 屯門海翠花園高層戶 $548萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，新近錄得屯門海翠花園5座高層A室成交，實用面積609平方呎，附設企理裝修，累減$32萬，獲區內換樓客以$548萬承接，實用面積平均呎價$8,998，屬市場價成交。
-- 北角百福花園2房 $590萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，日前錄得北角百福花園安福閣低層C室成交，單位實用面積495平方呎，2房間隔，座向西北望樓景，業主原開價$598萬，後減$8萬至$590萬易主，實用面積平均呎價$11,919，屬市價水平。
-- 屯門居屋兆禧苑海景戶 成交價$408萬--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近促成屯門居屋兆禧苑B座高層11室成交，實用面積415平方呎，2房1廳，享開揚海景，獲區內首置客以$408萬（自由市場價）易主，實用面積平均呎價$9,831，屬市場價成交。
-- 筲箕灣形薈加推70伙 當中15伙周六售 --
由新地發展的新地筲箕灣形薈加推第7張價單，涉70伙，包括21伙首登場的3樓花園層特色戶，整批價單定價由$700萬至$2,720萬，價單呎價$23,100至$33,146，當中15伙會安排本周六（29日）開賣，包括5伙3樓花園層特色戶。
-- 九龍塘賢文禮士加推46伙 --
華懋旗下的九龍塘賢文禮士加推46伙，涵蓋1房至4房單位，實用面積509至1,979平方呎，價單定價$1,230.4萬至$6,621.7萬，價單呎價$20,746至$34,286。根據銷售安排，首批連加推共96伙將於周五（28日）發售。
Like
