2024-04-29 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百零八期 2017年4月5日] 行政長官候選人林鄭月娥以777票，勝出特首選舉，成為香港首任女特首。她在當選宣言中提及，「我承諾過協助香港人置業安居、改善居住環境」。究竟林鄭當選後，香港樓市何去何從？會否為熾熱的樓市帶來衝擊？
宏觀林鄭月娥的政綱，她提出的房屋政策以置業為主導，包括「港人首置上車盤」、研究優化「按揭保險計劃」，以及重設置業階梯，務求協助首次置業的本港永久性居民上車。
以上的政策理論上是可行的，但需要大量可用土地，否則不能配合政策，難以令樓市降溫。事實上，覓地、增加供應才是解決房屋問題的重點，但要成功尋覓及發展這些土地，將會是新一屆行政長官要面對的挑戰。
就此，林鄭認為關鍵是如何在增加土地供應上建立共識，並表示會相約規劃、工程、環保及地區人士，籌組專家小組，用以檢視土地供應，包括在維港以外填海、新界棕地、地產商土地儲備、市區重建、郊野公園邊陲等。
林鄭月娥尚未上任，現在要說她對樓市影響似乎有點言之過早。但只談其房屋政綱，業界及學者普遍預計，她的上任短期內對樓市不會有大的影響。筆者亦這樣認為，始終現屆政府未能搶得更多土地，再加上覓地需時，相信難以短時間見到成效。
當然，大家必須要理解政綱並不等於政策，亦不代表日後一定會實行，就讓我們一起看看她上任的5年，為我們帶來的是驚多於喜，還是喜多於驚。未來的事很難說，也許我們應該先談現時的樓市狀況。
現時香港樓市依然熾熱，新盤、二手單位均獲理想承接，要樓市向下調整，相信要出現「黑天鵝」才可以。早前，市場傳出內地出招阻止內地人刷卡買港樓，據知銀聯指示香港銀行機構，正式煞停內地客透過銀聯卡刷卡買港樓，究竟這會否成為傳說中的「黑天鵝」？對樓市會有什麼影響？
據了解，禁止內地客刷卡買港樓，是為了防止他們走資。什麼是走資？基於人民幣前景仍然看跌，內地人出售自己在內地的資產，將所得的資金調離內地，然後待人民幣貶值完畢，再將資金調回內地，從而賺取匯率的差距。
其實為了減少內地買家來港買樓的意欲，香港已推出多重辣招，包括向非本地買家徵收買家印花稅及雙倍印花稅等。印花稅政策一出，內地買家明顯減少，但最終因內地發展商來港買地，推高地價，樓價再次上升。
然而，根據美聯物業統計顯示，上年內地來港買樓的情況開始有點改變，內地買家比例上升，2016年內地買家（以買家姓名拼音辨別）購買本港一手物業佔註冊宗數約13.8%，較2015年的9.7%增加4.1%。
參考按計劃有限公司聯席董事葉敬誠的文章，地產代理統計的方法，的確是有漏洞，他們查閱每一宗登記，如果買家的姓名是用內地漢語拼音，便視為內地客。事實上，有不少內地拼音的買家可能已是香港永久居民，即是所謂的新香港人。
而我們並不知道代理統計的新香港人與內地人所佔的比例是多少，故此有關數據說服力欠奉，再加上我們暫時未知2017年的情況，難以判斷內地買家是否真的有上升的趨勢。
筆者估計內地此措施對香港樓市影響不大，不可以以「黑天鵝」形容，但如果內地進一步行動，如禁止內地發展商買港地，那就有機會真的是「黑天鵝」。日後的樓市會怎樣，相信你與我都不知道答案，但始終買樓涉及風險，入市前請「停一停、諗一諗」。
中原城市領先指數(CCL)新報150.89（反映2017/03/20至2017/03/26 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.23%，同時較上年同期上升18.38%。
本周港島區升幅最多，按周上升0.63%，新報164.23，較上年同期上升22.78%。而九龍區最新錄得148.09，按周上升0.19%，較上年同期上升19.41%。而新界(東)及新界(西)區均錄得跌幅，前者新報157.19，而後者新報136.98，按周分別下跌0.48%及0.05%，反之較上年同期分別上升16.67%及20.72%。
-- 天后柏景臺2房 $1,950萬易主 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，日前錄得天后柏景臺2座中層E室成交，實用面積919平方呎，3房改2房間隔，座向東北望開揚小海景，獲區外換樓客以$1,950萬承接，實用面積平均呎價$21,219，屬市價水平。
-- 屯門邁亞美海灣高層戶 $420萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃慶德表示，日前促成屯門邁亞美海灣2座高層H室，實用面積403平方呎，2房1廳，獲區內換樓客以$420萬，實用面積平均呎價$10,422，屬市場價成交。
-- 火炭穗禾苑中層戶 成交價$398萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，新近錄得火炭穗禾苑E座中層12室成交，位處平電梯樓層，實用面積457平方呎，2房間隔，座向北面望內園景，獲投資者$398萬連租約承接，實用面積平均呎價$8,709，創同類單位新高。
-- 天水圍居屋天富苑 $328萬易手--
祥益地產營業經理黃肇雯表示，新近促成天水圍居屋天富苑K座低層1室，實用面積650呎，3房2廳(連套房)，附設基本裝修，以$328萬(居二市場價)獲承接，實用面積平均呎價$5,046。
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