2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百零七期 2017年3月29日] 鴨脷洲地王效應持續，樓市氣氛熾熱，多個新盤銷情理想，而二手市場頻錄高價成交。再加上，美國聯儲局早前宣布加息，而本港銀行暫時未有跟隨，對樓市起了正面作用。
樓市再度活躍，不少業主對後市信心進一步增強，部分業主反價甚至封盤。事實上，幾乎全民都相信本港樓價會繼續上升，擔心愈遲買只會愈貴，紛紛加快入市步伐，令樓市愈升愈有。
現階段，相信絕大部分香港人都懷有「樓價只升不跌」的預期，然而這說法又是否神話？短期來說，筆者抱有樂觀態度，但久而久之，樓價不跌是無可能的，如果樓市只會向上升，又怎會發生當年沙士時期的大跌市？
樓市與民生及經濟關係密切，樓市的升跌要看利好及利淡因素，當中更細分為長期及短期，包括人口因素、經濟狀况、房屋供應及按揭息率等。眾所周知，現時香港的息率低，讓市民也可負擔較高的樓價，但長期低息的環境又可以維持幾耐呢？
一如市場預期，美國聯儲局早前宣布加息0.25厘，聯邦基金利率由0.5%至0.75%上調至0.75%至1%，金融管理局總裁陳德霖表示：「今次第三次，與上次加息只事隔三個月，意味美國利率正常化的步伐以後可能加快。」
香港會跟隨加息的時間既遠且近，我們難以估計究竟幾時會發生，市場普遍認為香港上半年都不會跟隨加息。但隨著美國逐步加息，有誘因令資金逐步流出本港，本港利率遲早會跟隨美息上升。一切只是在於幾時發生而已，加息會大大增加供樓人士的壓力，從而對香港資產市場帶來影響。
另一方面，「辣招」亦是影響樓市的重要一環。近日，新加坡政府降低賣家印花稅，有見及此，香港人要求「減辣」或「撤招」的聲音再現。財政司司長陳茂波於網誌重申，「現階段看不到有條件或空間「減辣」或「撤招」，當局會繼續密切監察市場的情況。」
根據過往經驗，當樓市不受控時，政府會推出壓抑樓市的措施。如果政府出手干預，的確可以防範樓價因為不斷上升而出現泡沬，為過度升幅的樓市降溫。但此舉卻具有爭議性，有人會認為這影響自由市場的運作、扭曲市場。因此，每一次政府出招都需深思熟慮。
當然，政出推出「辣招」，並不代表樓市一定會跌，始終這涉及供求關係，當房屋供應沒有增加，而市民對房屋的需求大，「辣招」亦無礙樓市的上升。因此，香港會否發生「樓價只升不跌」現象，土地及房屋供應是其一因素。
供應方面，財政司司長陳茂波表示，現時供求失衡的情況正逐步扭轉，未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量達94,000個，而現時發展商手上隨時可開盤出售的單位亦近21,000個。
筆者認為，這些供應雖然不足以應付現時的需求，對樓市的影響未見明顯，但如果碰巧香港加息、加辣，以及房屋供應同時出現，樓市必然會下跌，「樓價只升不跌」也許可以形容現時的現象，但誰又可以估到明天會發生什麼事？不跌是事實還是我們自己的幻想，相信大家都心知肚明。
中原城市領先指數(CCL)新報150.55（反映2017/03/13至2017/03/19 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.78%，同時較上年同期上升17.25%。
本周只有港島區錄得跌幅，新報0.69%，按周下跌0.69%，反之較上年同期上升18.98%。而九龍按周上升1.58%，最新錄得147.81，較上年同期上升18.33%。新界(東)及新界(西)區則分別錄得157.95及137.05，按周分別上升0.78%及2.49%，較上年同期分別上升18.71%及20.28%。
-- 將軍澳新都城2房 $568萬易主 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，日前促成將軍澳新都城2期8座中層B室成交，實用面積363平方呎，2房間隔，座向東北望山景，獲用家以$568萬承接，實用面積平均呎價$15,647，創該屋苑呎價一年新高，亦是歷來次高的呎價及同類單位成交價。
-- 屯門新屯門中心高層 $505萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃慶德表示，新近錄得屯門新屯門中心3座高層A室成交，實用面積603平方呎，3房2廳連套房，座擁開揚山景，獲區內首置客以$505萬承接，實用面積平均呎價$8,375，屬市場價成交。
-- 沙田第一城低層戶 $450萬易手--
世紀21奇豐物業一城站分行高級分行經理李嘉文表示，日前錄得沙田第一城51座低層C室成交，實用面積304平方呎，座向西北望內園景，原開價$455萬，後減至$450萬易主，實用面積平均呎價$14,803，屬市價水平。
-- 天水圍天盛苑中層戶 成交價$408萬--
祥益地產營業經理黃肇雯表示，新近促成天水圍居屋天盛苑成交，單位為C座中層11室，實用面積601平方呎，附設企理裝修，獲區內首置客以$408萬（居二市場價），實用面積平均呎價$6,789，屬市場價成交。
-- 新地匯璽加推138伙 --
由新地發展的匯璽（匯璽第2A期）再次加推138伙，價單定價$678.2萬至$7,315.6萬，價單呎價$24,640至$40,719，在已開價未推單位中撥出246伙安排本周六（4月1日）作第三輪銷售。 新地副董事總經理雷霆表示，匯璽新一張價單因包括低密度大樓、高層優質景觀單位，故難與早前價單價錢直接比較。
-- 紅磡傲形加推14伙 周六售 --
恒地旗下的紅磡傲形公布全新第6張價單，共14伙，當中10伙屬於特色戶，實用面積204至282平方呎，價單定價$488.6萬至$744.2萬，價單呎價約$2.2萬至約$2.88萬不等，撥出8伙單位安排本周六（4月1日）開賣。
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