2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百零六期 2017年3月22日] 鴨脷洲利南道地價超出預期，受到地王的效應帶動下，香港二手市場進入瘋狂狀態，各區均錄得破頂成交。有發展商高價搶地，是否代表樓市會大升？地價及樓價又是否存在一定的關係？
麵包要有麵粉，建屋要有土地，故此經常有人把樓價與地價的關係，以麵包與麵粉來形容，麵粉等於土地，而麵包就等於建成的物業。有人認為地價貴是房屋問題的元兇，地價和建築成本偏貴，樓價很難有機會大跌。
施政報告提及「樓價高和租金貴並不是由於建築費高，而是由於地價貴。香港絕大部分家庭負擔得起建築費，只是負擔不起高昂的地價」。再加上，當有人問及新盤售價為什麼這麼貴時，有些發展商會解釋是基於麵粉貴所以麵包價錢貴。
以上的言論，換言之是指地價跌、樓價就會跌，這看似很有道理，但當再細心分析，你就發現這不是必然，並不是直接關係。首先，決定樓價的因素不單只是地價，還有建築成本、市場供應需求、利潤回報率及樓齡等。
這正正可以解釋到為何之前地價低迷、賣地流標時，樓市沒有大跌。要講樓價與地價的關係，筆者更相信是樓價帶動地價，不是決定樓價，當樓價升時，發展商買地更為進取；相反，樓價跌時，發展商會變得更為審慎，甚至可能會發生流標的情況。
話雖如此，事實上市場存在不少建議政府收少地價的聲音，認為政府不帶動減地價，發展商又怎會願意收少一點樓價。筆者認為，這只是理想的想法，始終發展商追求最大利潤，與政府所想會有所分歧，最後有機會形成政府減地價，但發展商依然以高價賣樓，真是賠了夫人又折兵。
對此，筆者參考不同人士的建議，暫時最認同中原集團主席施永青的建議。他指出，要地價或樓價賣不到好價錢並不難，認為只要政府在批地時，於部分土地的賣地條款加入限制，讓業界能夠承擔，地價與樓價都會下跌。
這做法類似「港人港地」，只不過是次由規定香港永久性居民購買，轉為只能售賣予香港首次置業人士，或者轉售時同樣加入限制，如業主需取得地政總署發出的同意書才能轉售，以及需轉售予合資格的本港首次置業人士等。
以上種種的賣地限制，都可以阻截非首次置業人士的購買力，再加上首次置業買家購買力有限，貸款能力一樣有限，故此發展商設的定價要貼近他們的負擔能力，這可避免再次發生「離地價」開盤的情況。
事實上，新一份的財政預算顯示，政府預期2017至18年度可以有$1,010億的賣地收入。雖則根據以往數據見到，政府賣地收入波幅極大，未必每一年都有這麼可觀的收入，但犧牲部分土地的收入，相信財政盈餘仍是足夠的。
市民對政府充滿怨氣，尤其是房屋方面，覺得政府經常漠視市民的房屋需求，假若政府願意踏出這一步，如將一半的土地加入限制條款。雖則收入會少了，但可以安穩市民的情緒，又可達到扶助首置的目標，不失為一個好辦法。
中原城市領先指數(CCL)新報149.38（反映2017/03/06至2017/03/12 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.48%，較上年同期上升17.16%。
本周九龍區仍然錄得跌幅，按周下跌0.35%，新報145.52，較上年同期上升17.34%。而港島區則升幅最多，最新錄得164.34，按周上升1.75%，較上年同期上升22.86%。而新界(東)及新界(西)區則分別錄得156.73及133.71，按周分別上升1.13%及0.27%，較上年同期分別上升16.32%及17.84%。
-- 馬鞍山新港城2房 $510萬獲承接 --
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，新近促成馬鞍山新港城成交，單位為A座中層3室，實用面積348平方呎，向西北望內園景，單位原開價$520萬，後減至$510萬獲承接，實用面積平均呎價$14,655，屬市價水平。
-- 屯門居屋兆畦苑中層戶 成交價$338萬 --
祥益地產分行主管陳秀春表示，日前錄得屯門居屋兆畦苑B座中層16室，實用面積374平方呎，單位原叫價$345萬，累減$7萬，獲區內首置客以$338萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$9,037，屬於市場價成交。
-- 北角健威花園低層連平台戶 $585萬易主--
世紀21北山地產高級客戶經理李錦如表示，新近促成北角健威花園F座低層連平台成交，單位實用面積448平方呎，座向北面望小海景，獲區外上車客以$585萬承接，實用面積平均呎價$13,058，屬市價水平。
-- 屯門新都大廈2房 $420萬易手--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，日前促成屯門新都大廈A座中層5室成交，實用面積469平方呎，2房1廳，獲區內換樓客以$420萬承接，實用面積平均呎價$8,955，屬市場價成交。
-- 新地匯璽加推207伙 周六共售312伙 --
由新地發展的匯璽（匯璽第2A期）舉行新聞發布會，公布項目最新部署。新地副董事總經理雷霆宣布，項目加推207伙，價單定價$678萬至$5,089.1萬，價單呎價$23,000至$37,923，與第三張價單價錢相若，價單屬原價加推。 匯璽在已開價未推單位中撥出312伙，安排本周六（25日）作次輪銷售，當中113伙予大手組別A組揀選，包括35伙4房，A1組（必須認購3伙4房）買家最優先揀樓。由於條款限制，A1組餘下的4房單位會降至A2組作銷售，而A2組買家必須認購最少2伙4房。
-- 中環28 Aberdeen St.開價 折實呎價$28,912 --
The Development Studio（tds）旗下的中環28 Aberdeen St.開價，項目首批30伙，價單定價介乎$1,307.4萬元至$1,839.4萬。以建築期付款優惠折扣10%計算，單位售價介乎$1,176.7萬至$1,655.5萬，折實呎價由$28,912至$40,676。
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