2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百零四期 2017年3月8日] 為了遏止樓價升勢，政府去年11月再度「加辣」，然而效果未如理想，樓價不跌反升，更有人用失控來形容。差餉物業估價署公布的最新數據顯示，截至今年1月私人住宅售價指數報309點，按年上升10.75%，按月則上升約0.62%。
細閱有關報告，發現樓價已連升10個月，而且1月份的各類物業均錄得升幅，反映整體樓市都向上調整，不單單只是大家熱捧的細價盤，尤其是70至99.9米（約753至1,075平方呎）的C類單位升幅最為顯著，按月上升0.73%。
而租賃方面同樣錄得升幅，更已連升2個月。租金指數新報174.7，按月上升1.04%，遠跑贏樓價的升幅，其中99.9平方米（1075平方呎）以下的中小型單位，最新錄得177.6，按月上升高達1.02%。
樓市持續上升，就連睇淡後市的施永青都轉軚，轉為看好樓市。他解釋，因應近年樓市氣氛不同，而且隨着美國把製造業搬回本土，大力發展基建及軍備，預料會令美元走弱並令通脹升溫。他估計今年內樓市會上升近1成，而整個升浪會上升約2成。
另一方面，鴨脷洲利南道地皮早前以天價售出，以$168億批出，平均樓面呎價是$22,118，成為有史以來香港金額最大的單一地皮成交紀錄，遠超過1997年時的小西灣地王的$118.2億。是次投得地皮是內房發展商，市場認為他們會以高價再搶更多地。
有見及此，人們紛紛認為樓價會繼續向上升，紛紛轉為看好後市。事實上，大家可以想像一下，如果鴨脷洲利南道地皮每呎地價逾$2萬，而發展商賣樓時要有一定利潤，屆時樓價是多麼的高，應該當時所有成交都會用顛價來形容。
究竟日後樓市會如大家所預計的向上升，還是因不明朗因素而向下跌，相信要一段時間才可以知曉。但不得不留意的是，假若樓價持續上升，港人上車置業供樓自然會變得愈來愈難，導致香港樓市更加不健康。
就以現時為例，政府統計處最新公布的2016年中期人口統計，現時全港平均每戶家庭需就按揭月供的中位數為$9,500，平均佔其收入的18.4%。報告劃分為18區，當中每月按揭供款及借貸還款中位數最高的灣仔區，為$18,240。
以上的數字，甚至比現時全港平均入息中位數的$15,000更高。當然單憑一個數字並不能清楚表達到香港人供樓的辛苦，各區住戶的收入亦是重要的一環，灣仔區住戶的每月收入中位數為$37,750，在按揭供款及借貸還款與收入比率中位數方面，最高的亦是灣仔區，高達21.6%。
試想想，香港的人工的加幅永遠追不到樓價的升幅，如果樓價不斷飆升，而我們的人工沒有多大的改變，供樓變得難上加難，不幸的再遇上美國大幅加息，業主隨時變成由供樓變成斷供。
施永青指出，現時香港只有10%的人有置業需要，50%的市民擁有物業。他認為政府為了幫助年輕人置業而打壓樓價，是「行不通」及「死胡同」的做法。他指出，若要協助年輕人置業，現時樓價至少要跌60%至70%以上，但香港中產階層的財富會隨時蒸發，甚至變負資產。
而筆者則覺得打壓樓市需要持之而行，但既然現時的措施明顯未能遏制需求，相信是因未能對症下藥，改變一下策略會較好，因此未來特首的確需要全面檢討房屋政策，也許可以興建更多資助房屋，或者可以考慮將賣地的收益用作資助年輕人置業。
中原城市領先指數(CCL)新報148.22（反映2017/02/20至2017/02/26 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.32%，同時較上年同期上升12.49%。
本周只有港島區錄得跌幅，按周下跌1.54%，新報157.36，反之較上年同期上升11.16%。而九龍區最新錄得148.35，按周上升0.39%，較上年同期上升15.54%。新界(東)及新界(西)區分別錄得156.05及131.64，按周分別上升2.55%及1.15%，較上年同期分別上升15.55%及13.89%。
-- 九龍站擎天半島高層戶 成交價$2,402萬 --
世紀21中華物業區域董事司徒永權表示，新近錄得九龍站擎天半島1座高層F室成交，實用面積1,087平方呎，3房連套房加工人房間隔，座向東北享開揚市景，成交價$2,402萬，實用面積平均呎價$22,098，屬市價水平。
-- 屯門邁亞美海灣2房 $470萬獲承接 --
祥益地產分行主管陳阿麗表示，日前促成屯門邁亞美海灣3座中層E室成交，實用面積438平方呎，2房1廳，獲一名外區換樓客以$470萬承接，實用面積平均呎價$10,731，屬市場價成交。
-- 馬鞍山新港城2房 $465萬易手--
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域董事鄭達昌表示，日前錄得馬鞍山新港城R座低層02室，實用面積337平方呎，2房間隔，座向北面望開揚景，原開價$472萬，後減價至$465萬易手，實用面積平均呎價$13,798，屬市價水平。
-- 屯門新屯門中心2房 $426萬易主--
祥益地產營業經理黃慶德表示，新近促成屯門新屯門中心成交，單位為5座中層G室，實用面積455平方呎，2房2廳，日前獲區內首置客以$426萬購入，實用面積平均呎價$9,363，屬市場價成交。
-- 荃灣柏傲灣加推99伙 --
由新世界發展的荃灣柏傲灣上載新價單，加推99伙，個別單位加價5%。新推單位包括23伙開放式、33伙1房、9伙2房、20伙3房及14伙4房單位，面積由306至1,039平方呎。價單定價由$579.5萬至$2,480.5萬，呎價由$17,606至$25,736。
-- 將軍澳Monterey正式上載樓書 --
會德豐旗下的將軍澳Monterey正式上載樓書，項目由8座住宅大樓及22幢洋房組成，住宅大樓設有1至9座（不設第4座），當中2、6、7及9座各細分兩翼。住宅大樓單位實用面積由239至1,670平方呎，而22幢洋房實用面積則為1,843至2,004平方呎。
-- 新鴻基匯璽上載樓書 --
由新鴻基發展的匯璽公布樓書，項目設有9座，包括1A及1B、2A及2B、天鑽匯、月鑽匯、星鑽匯、日鑽匯及海鑽匯，合共提供1,050伙，實用面積由267至1,977平方呎，採開放式至4房設計。
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