2024-05-08 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第九十二期 2016年12月14日] 「沒有最低，只有更低」，香港終出現終極劏房。由俊和牽頭發展的屯門菁雋，最細單位只有128平方呎，暫時為全港面積最細的新盤。消息一出，即引起社會熱烈討論。
發展商稱項目設計參考學生宿舍，指年輕人「需要的是一間房」，而且甚少下廚，並認為單位雖細但「空間好大」。相比之下，以上的單位較一個標準車位還要細。依照規劃署標準，私家車及的士泊車位長度及闊度標準為5米及2.5米，即是12.5米，換算後面積約135平方呎。
根據《一手住宅物業銷售條例》訂明，實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括露台、工作平台、陽台，以及牆身等面積。由於項目未提供售樓說明書及示範單位，單位有多細暫時只可以憑我們的想像。
最可怕的是，單位面積有機會低處未算低。英皇國際將跑馬地奕蔭街17至19號地皮重建為商住大廈，項目於8月正式獲屋宇署批出施工同意書，資料顯示，有64伙單位實用樓面面積竟然只得5.7平方米（即61平方呎）。
不得不留意的是屋宇署與《一手銷售條例》計法是不一樣的，屋宇署定義的實用樓面面積指單位室內面積，而廚房、廁所及牆身等設施並未計算在內，即是單位會較正式推售時價單列明的面積細。市場估計單位只有130平方呎以下，究竟會否細過菁雋仍是未知之數。
根據房委會資料，2016年公屋租戶人均居住面積為13.1平方米，即141平方呎，即是與菁雋面積相若。為了買樓，香港人窮一生的時間去儲錢，但最終只可能可以買到一個劏房，究竟是什麼因素導致香港人住得愈來愈沒有尊嚴？
筆者簡單歸納為3個原因，包括政府收緊按揭成數、土地及房屋不足以及市民對單位的要求。首先，金管區收緊按揭，將$700萬以下自用物業最高按揭成數降至劃一為六成，即是準買家最少要付四成首期，購買$300萬的樓，首期即是$120萬，如果新盤價錢過高，市民難以負擔，從而影響銷情。
對發展商而言，銷情是重要的一環。雖則每個單位的售價平了，但基於單位愈起愈細，項目可提供的單位將會愈來愈多，加加埋埋最後實質套現的金錢可能會更多，實行起到盡、賺到盡。
另一方面，由於現時香港土地供應不足，又遲遲未開發到新的土地，一個餅不夠大自然不夠市民分食，發展商得到的土地面積少了，自然會選擇興建劏房新盤。再者，發展商每一次推售這些單位，都被火速搶購一空，反映市場對此類單位有一定需求，又或可以說市民對房屋的需求非常殷切。
事實上，普遍香港年輕人遲婚甚至不結婚，成為了社會的一種趨勢，未婚單身人士買樓時，對單位的要求固然與一家大細不同，他們甚少於家煮食或招呼親朋戚友，從而減少對廚房及客廳面積的需要。某程度來說，迷你單位已符合他們的要求。
基於以上種種原因，發展商主動或被動的改變了單位的間隔設計及呎數，以希望滿足置業人士的需要，但平心而論，比車位更細的單位又是否適合香港人？又是否符合人們一個最基本的居住尊嚴？坦白說，要以供應更多劏房來解決房屋問題，真是悲哀之中的悲哀。
中原城市領先指數(CCL)新報144.91（反映2016/11/28至2016/12/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.30%，較上年同期上升4.84%。
本周九龍區升幅最多，按周上升0.91%，新報142.51，較上年同期上升5.68%。而港島區最新錄得155.98，按周下跌0.47%，較上年同期上升2.86%。新界(東)區則新報151.33，按周上升0.01%，較上年同期上升4.58%。而新界(西)區按周下跌0.80%，新報128.3，較上年同期上升3.85%。
-- 北角健威花園2房 $613萬易手 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近錄得北角健威花園D座低層05室成交，實用面積446平方呎，2房，室內雅致裝修，座向東南，單位原開價$620萬，後減價至$613萬易手，實用面積平均呎價$13,744，創該屋苑分層戶造價及呎價近一年新高。
-- 天水圍天盛苑低層戶 $338萬易主 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天盛苑R座低層2室易手，實用面積650平方呎，3房2廳連套房，業主原開價$350萬，後減價$12萬至$338萬(居二市場價)成交，實用面積平均呎價$5,200，屬稍低於市場價成交。
-- 沙田第一城連天台戶 $479萬獲承接--
世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示，日前錄得沙田第一城45座高層連天台戶成交，實用面積304平方呎，天台面積約248平方呎，享開揚市景及山景，以$479萬獲承接，實用面積平均呎價$15,757。
-- 屯門兆軒苑高層戶 成交價$328.8萬--
祥益地產分行主管李意銘表示，新近促成屯門居屋兆軒苑成交，單位為A座高層5室，實用面積376平方呎，附設企理裝修，獲買家以$328.8萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$8,745，屬市場價成交。
-- 君柏買家有機會獲贈4人來回巴黎頭等機票 --
由長實地產發展的馬頭角君柏舉行記者招待會，公布項目最新部署。長江實業地產投資有限公司董事黃思聰表示，臨近聖誕節，凡於本周五（16日）起至2017年1月2日為止，項目首5名買家可以享用「醉」佳節日賀禮，將獲贈送1箱紅酒及4人來回巴黎頭等機票連5晚酒店住宿等優惠，總值約$168萬。
-- 高爾夫・御苑最快本月上載樓書 --
恒基旗下的高爾夫・御苑舉行新聞發布會，公布項目最新部署。恒基地產營業(二)部總經理韓家輝表示，項目正待批預售，冀望農曆新年後推售，最快本月上載項目樓書，料月底前亦會完成搭建示範單位。 項目提供590伙，間隔分為開放式至4房。韓氏指，由於項目特色戶及洋房數量稀少，佔全盤不足8%，將會分批招標出售。特色戶共19伙，包括7個天台戶連泳池及12個地下連花園戶，面積約960至1,800平方呎；洋房25幢，面積約2,600至3,000平方呎。
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