2024-05-08 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第八十八期 2016年11月16日] 對很多香港人來說，置業是人生必經的階段，需考慮的總是很多。樓市熾熱時，二手錄得破頂成交時，又憂慮是樓市見頂的先兆；當樓市下跌，又覺得樓價未夠低，總覺得「低處未算低」，遲遲都不入市。
近排，有不少專家利用政府公布的數據去分析香港樓市情況，如稅務局公布的雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）的數據。大多數都會解讀為投資者及內地客主導市場，從而將樓價推得更高。
比如說，以本地客為主要銷售對象的新盤，新近亦獲內地客大手掃貨，好像是麗新旗下的藍塘傲，早前售出近190伙中，內地客佔逾四成，更有市場消息指有內地炒樓財團，斥資約$2億購入該盤的17伙作中長線投資之用。
事實上，此舉的確會推高樓價，其後政府希望為熾熱的樓市降溫，推出「辣招」，非首次置業的香港永久居民須付15%的住宅物業印花稅，但究竟可否阻止投資者入市仍是未知之數。
除此之外，現時新盤開價相當進取，市場難以承擔及消化，因而有人推測樓市已見頂。另有網民列出3大原因肯定樓市已見頂，包括(1)二手無成交、要減價(2)上季市場只吸納7千個一手單位，仍有9萬3千個一手供應(3)一手開始無力，2百個屯門新盤單位，只賣出75%。
究竟網民所示又是否屬實？究竟什麼才是樓市見頂的先兆？筆者簡單歸納3個跡象，首先正如網民所言的，房屋供應大增。根據資料，現時未來3至4年間潛在供應量預計9萬3千伙，包括6千個貨尾單位、6萬2千伙興建中但未售出的單位，以及2萬5千個在已批出並可隨時動工興建的單位。
然而，政府亦多次於公開場合強調不會減少土地供應，意味着房屋供應將會愈來愈多，因為市場承接力開始減弱，供應的增加會令樓價回落，但是不得不留意的是，這只是潛在供應，最反實際有多少個單位仍是未知之數。
第二個先兆是發展商急於散貨，以及新盤單位愈來愈細，正如經濟學家關焯照所說的，此舉顯示他們希望吸盡市場的剩餘購買力，認為上車一族才會考慮這類「劏房樓」。當最後的購買力都被消耗後，樓市便隨之回落。
參照現時香港的情況，基本上月月有新盤賣，發展商又多次推出新的優惠及付款方式，再加上根據差餉物業估價署數據，今年首7個月，A類細單位(面積少於431呎)落成量達2,020伙，佔整體落成量23.1%，比例創近22年新高。而新近的何文田加多利軒，最細單位低見161平方呎，要說現在樓市見頂亦非無道理。
第三個徵兆是銀行收水，即是收緊樓宇按揭，譬如說業主原本是成功申請按揭，但去到成交前幾天，銀行才拒絕借貸，被迫要找財務公司，又或者銀行估的價錢比市場成交價低很多。現階段各大銀行紛紛減息，甚至提高物業估價，以求爭取多些生意，與見頂的先兆相反。
其實以上的樓市見頂的先兆，都只是一個參考數據，並不代表樓市真的轉勢。無論如何，有興趣入市的準買家切記不要操之過急，要清楚了解自己的財政能力及負擔能力，以免因樓市出現不明朗因素，而招致損失。
中原城市領先指數(CCL)新報143.49（反映2016/10/31至2016/11/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.13%，而較上年同期上升0.95%。
4個分區中，只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.70%，新報141.57，較上年同期上升2.10%。而港島區則報153.62，按周上升0.74%，但較上年同期下跌0.79%。而新界(東)及新界(西)區則分別錄得153.27及127.86，分別按周上升0.75%及1.39%，較上年同期分別上升5.29%及下跌0.27%。
-- 大坑雍藝軒2房 $740萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得大坑雍藝軒中層B室成交，單位實用面積467平方呎，2房間隔，座向西南望開揚景，獲外區換樓客以$740萬承接，實用面積平均呎價$15,846，低市價一成。
-- 屯門居屋兆畦苑中層戶 $356萬成交 --
祥益地產分行主管陳秀春表示，新近促成屯門居屋兆畦苑B座中層7室易主，單位實用面積443平方呎，附新淨裝修，獲一名區內首置客以$356萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$8,036，屬於市場價成交。
-- 北角港逸軒樓景戶 成交價$420萬--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，日前錄得北角港逸軒低層A室成交，實用面積302平方呎，採1房間隔，座向北面望樓景，獲用家以$420萬承接，實用面積平均呎價$13,907。
-- 屯門豫豐花園3房 $460萬易手--
祥益地產營業副董事胡志偉表示，日前促成屯門豫豐花園6座低層C室易手，實用面積584平方呎，3房2廳，獲區內換樓客以$460萬購入自住，實用面積平均呎價$7,877。
-- 元朗娉廷推新印花稅優惠 周五生效 --
由長實發展的元朗娉廷舉行記者會，開放28號屋現樓示範單位予記者參觀，而且公布項目最新銷售部署。項目至今累售21幢洋房 , 佔整個項目逾56%, 套現逾$3.88億。 長實高級營業經理封海倫表示，鑑於早前政府推出從價印花稅新措施，現為娉廷買家提供印花稅優惠，包括「代繳成交金額 15%從價印花稅 」以及「代繳成交金額 10.5%從價印花稅 」優惠，其中，前者只適用於2、3、19及46號洋房。 上述19號洋房娉虹大屋為新加推單位，故連同該單位，共10座洋房可享新優惠，並於周五（18日）生效。
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