2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第八十四期 2016年10月19日] 近期整體樓市氣氛向好，在一手新盤推售的帶動之下，巿民置業意欲增加。事實上，大多市民未能入市的原因大多都是首期不足，有見及此，有財務公司夥拍地產代理行及按揭轉介公司，提供高成數按揭計劃。
兩種高成數按揭計劃，分別為「超輕鬆9成按揭保險計劃」，以及「超彈性高成數按揭優惠」。以上計劃的推出，可為置業者提供多一個選擇，從而協助客戶輕鬆置業，尤其是幫助欠缺首期的人士入市。
首先，先解釋什麼是「超輕鬆9成按揭保險計劃」，這是為樓價$800萬或以下之物業，提供高達9成按揭；而樓價高於$800萬至$1,200萬或以下之物業，按揭成數亦高達8成，計劃之最高貸款額高達$960萬，全期優惠按息低至P-2%(或個別更優惠息率)，均適用於一、二手住宅物業。
而「超彈性高成數按揭優惠」則是結合高度彈性元素：低首期、樓價不限、物業種類不限，無論一、二手住宅及工商舖物業均適用。全期按息低至P-1%，住宅之按揭成數高達8成，而工商鋪物業，則需視乎寫字樓級別、工廈質素及商舖區域等而定，按揭成數高達6至8成，兩者均高於現時銀行所造的。
計劃的推出，吸引不少置業人士的興趣。現時政府規定不高於$600萬的物業，最高按揭成數劃一為6成，其實6成與9成按揭的首期相差多少？如果我們以根價$600萬的單位為例，首期是$240萬，而如果採用新計劃的9成按揭，首期是$60萬，兩者相差足足$180萬。
有人覺得此計劃是置業人士的恩物，是一大喜訊；有人則認為此舉只是勉強幫助資本根本不足的人上車，加速樓市爆破的危機；有人就覺得這計劃看似吸引，實質是「糖衣毒藥」，長遠來說對樓市並不健康；另有人說這高成數按揭計劃會推高樓價。
對筆者而言，高成數按揭計劃並不是壞事，因為這的確是置業人士的一個輕鬆低首期之選擇。隨著樓價上升，市民要付的首期多了，買樓的難度增加了，因此對高成數按揭的需求有所增加是無可厚非。雖這是助人輕鬆上車，但有些細節不得不注意的。
基於現時樓價處於較高的水平，樓市有下調的可能性，如果買家於高位入市，未來樓價只要下跌，有關樓盤變成負資產的機會很大，選用高成數按揭的買家要有定心理準備，屆時物業的市值有機會低於未償還按揭餘額，但只要業主依時供款，其實並沒有什麼影響。
另外，大家必須注意的由於買家毋須通過壓力測試，再加上財務公司提供的按揭息率比一般銀行高，一旦美國加息，供款負擔將會上升，為減少斷供的機會，故此市民在置業前必須審慎計算清楚自己的承受風險能力，以免過度借貸，最後市場重演破產的情況。
坦白說，買樓是一個重大的決定，稍有不慎，隨時會對個人及家庭命運帶來重大變數，故此即使計劃多吸引，業主都要沉着氣，小心評估負擔能力，以免因小失大。
中原城市領先指數(CCL)新報141.77（反映2016/10/03至2016/10/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.52%，但較上年同期下跌1.96%。
本周4個分區中，只有九龍區錄得跌幅，按周下跌1.40%，新報137.1，同時較上年同期下跌4.27%。而新界(西)區則是升幅最多，按周上升2.11%，最新錄得126.59，較上年同期下跌1.51%。港島及新界(東)區分別錄得153.63及149.97，按周分別上升1.44%及1.58%，較上年同期下跌1.08%及0.15%。
-- 北角中心大廈中層戶 $808萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角中心大廈C座中層01室成交，單位實用面積803平方呎，3房間隔，向北望街景，獲外區換樓客以$808萬獲承接，實用面積平均呎價$10,062，屬市價水平。
-- 屯門寶怡花園2房 $398萬售出 --
祥益地產營業副董胡志偉表示，日前促成屯門寶怡花園3座高層F室成交，實用面積415平方呎，2房1廳，獲區內準新婚首置客以$398萬購入，實用面積平均呎價$9,590，是次成交金額及呎價均打破屋苑同類型單位紀錄。
-- 火炭晉名峰山景戶 $780萬連車位成交--
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示，日前錄得火炭晉名峰E座低層C室成交，實用面積586平方呎，2房間隔，座向西北望山景，日前以$780萬連車位成交，實用面積平均呎價$13,311。
-- 屯門居屋悅湖山莊3房 $310.8萬易主--
祥益地產高級營業經理邱家邦表示，新近錄得屯門居屋悅湖山莊成交，單位為13座低層C室，實用面積592平方呎，3房2廳，附設企理裝修，成交價$310.8萬(居二市場價)，實用面積平均呎價$5,250，屬市場價成交。
-- 長實元朗娉廷加推11幢洋房 --
長實地產元朗娉廷及紅磡維港‧星岸今舉行聯合記者會，公布最新銷售安排。當中，發展商宣布加推娉廷娉虹大屋42及 47號洋房價單，全數11幢洋房將於本周六（22日）發售，全數同時可享多項優惠。 另外，發展商宣布兩個項目將推出全新付款計劃及優惠，包括首度推出「Fast Pass 30」及「Super Star 36」付款計劃。當中「Fast Pass 30」為娉廷所用，後者則屬「維港‧星岸」。買家只需付合共20%首期，即可先入住，並享36個月成交期，180天後每月繳付成交金額0.25%，兩者皆可選擇性提早成交。
-- 屯門䨇寓公布首批單位價單 --
由香港興業國際發展的屯門䨇寓舉行記者會，公布價單第一號及項目最新部署，首張價單涉50伙，包括16個開放式、34個2房，實用面積由274至529平方呎不等，價單定價介乎$363萬至$781萬，呎價介乎$13,247至$14,763。另外，發展商亦提供最高8成半按揭優惠。
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