2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第七十四期 2016年8月10日] 踏入傳統暑假租賃旺季，據資料顯示，全港100個大型私人屋苑6月平均呎租$31.1，較5月的$30.8上升1%，已連升3個月。市場預計踏入8月，租金會持續上升，更有機會帶動租金至今年高位。
綜合市場資訊，部分屋苑租金更創新高，好像是天水圍嘉湖山莊景湖居7座中層F室，實用面積442平方呎，業主原叫租$1.1萬，最後以$1.05萬租出，實用面積平均呎租$23.8，創屋苑兩房單位今年最貴月租。據了解，業主於15年1月以$350萬購買，即租金回報3.6厘。
租賃暢旺，那買賣市場呢？市場消息普遍看好8月其後的市況，中原研究部指出，7月整體住宅登記錄得4,243宗及$297.3億，按月跌8.2%及8.8%。由於7月住宅市況轉旺，故料8月整體住宅登記將逹4,800宗及$350億，按月上升13.1%及17.7%。
另一方面，行政長官梁振英撰寫網誌，表示本港私人住宅供應持續增加，並再創新高。截至6月底，未來3至4年，潛在供應增至93,000個單位，按年增加1萬個單位。而發展局局長陳茂波則認為，單位供應不足是造成樓價高企的主因，政府在未來數個季度推地「絕不手軟」。
那究竟市民是如何看後市？為了按季調查香港市民置業意向，花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，透過電話隨機訪問逾500名市民，當中61%受訪者認為未來1年樓價會跌，以及有55%的受訪者認為現時不是置業好時機。
而筆者則覺得市場面臨不少不明朗因素，包括房屋供應增加、美國加息的陰霾等，因此究竟日後樓市是升是跌，仍是未知之數。如果短期的只看8月，相信是與租賃成交一樣暢旺，因為正如我早幾篇文章所示講的，英國「脫歐」會吸引部份資金流入樓市。
話雖如此，市場焦點只集中於二手市場，反之居屋市場則銷情不理想。截至8月3日，248個沙田嘉順苑單位只售出45伙，佔18%；而2,409個屏山屏欣苑單位只售出168伙，約佔7%，反應較早幾批新居屋慘淡。
港人信奉「執輸行頭，慘過敗家」，故此一見到居屋有得申請，不理會自己是否有置業需要都填表申請，最後中了籤，其後又會因種種原因而不揀樓。對於中籤者頻頻「甩底」、單位無人問津，有人認為是因居屋不是限量而致的，首先政府暫時不可能會停止興建居屋，即是居屋的供應會源源不絕，故不少市民選擇「睇定點」。
而筆者則相信居屋銷情欠佳，是緣於政府定價機制所致，居屋過早定價，估價過高，定價不貼近樓市現況。基於樓價高引致部分有意的市民卻步，擔心一購入單位即淪為「負資產」。正所謂「蝕本生意無人做」，既然沒有能力購買私樓，而現時購買居屋又不划算，那唯有再等一批居屋的推出。
筆者只可以說，現階段市民當然可以等待質素好、而價錢又合的居屋才入市，但世事無絕對，如果政府停建居屋，相信居屋又會變成「爭崩頭」的產物。其實買樓是一門非常高深的學問，當中要考慮好多因素，惟最重要的必然是自身的負擔能力。
中原城市領先指數(CCL)新報131.34（反映2016/07/25至2016/07/31 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.67%，但較上年同期下跌10.08%。
本周4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.76%，新報116.42，較上年同期下跌10.62%。而新界(東)區則是升幅最多的，新報139.19，按周上升1.85%，但較上年同期下跌8.64%。而港島及九龍區則分別錄得142.09及128.06，按周上升1.64%及0.10%，而較上年同期分別下跌11.08%及10.35%。
-- 藍田麗港城中層 $725萬易手 --
世紀21康聯地產客戶經理康向斌表示，新近錄得藍田麗港城6座中層E室成交，實用面積687平方呎，3房連套房間隔，座向東南望內街景，成交價$725萬，實用面積平均呎價$10,553，屬市價水平。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $400萬售出 --
祥益地產分行主管林家倫表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊樂湖居9座中層C室成交，實用面積551平方呎，3房2廳，間隔實用，獲一名外區客以$400萬購入，實用面積平均呎價$7,260，屬市場價成交。
-- 北角雍藝軒2房 $743.8萬獲承接--
世紀21北山地產客戶經理胡珈霆表示，日前錄得北角雍藝軒高層A室成交，單位實用面積429平方呎，2房間隔，望開揚景觀，獲外區換樓客以$743.8萬承接，實用面積平均呎價$17,338，屬市價水平。
-- 屯門華都花園中層戶 $420萬易主--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，日前促成屯門華都花園4座中層D室，實用面積533平方呎，3房2廳，日前獲區內換樓客以$420萬承接，實用面積平均呎價$7,880，屬市場價成交。
-- 宏安薈朗公布首張價單 --
宏安地產旗下的馬鞍山薈朗公布首張130伙的價單，集中第1座，包括70伙開放式、50伙1房及10伙2房，價單定價307.6萬至606.4萬，價單呎價$12,365至$15,008。當中最平的是1座3樓B02室，實用221平方呎，採開放式間隔，定價$307.6萬，呎價$13,919。
-- 紅磡維港‧星岸加推33伙 --
由長實發展的紅磡維港‧星岸，加推第3座33伙，包括22伙3房及11伙4房，實用面積由885至1,328平方呎，價單定價介乎$2,110萬至$4,228.1萬，部份單位比上批輕微加價1.3%至1.5%。 長實地產投資董事郭子威表示，該批單位市值約$10億，所有標準單位已推出，尚餘頂層特色戶，不排除日後招標發售。
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