2024-05-06 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第七十一期 2016年7月20日] 樓市與民生息息相關，樓價的升與跌都會引起社會廣泛討論，近日市場對香港樓市日後的走勢持有不同的意見，對於升與跌均有聲音。新近市場有不少消息指樓市已轉勢，由跌轉回升，究竟現在下定論是否太早？
為何有市場人士表示樓市已轉勢？相信是因為差餉物業估價署早前公布的7月的報告，資料顯示住宅售價指數已連續兩個月回升，由3月的271.1上升至4月的273.5，再上升至5月的275.5，累積上升1.62%。
對此，發展局局長陳茂波表示，以上的指數是滯後數據，只是反映3及4月時的情況，並不能反映現時的真實情況。另外，他亦指出有關指數只是反映二手樓價，並不包括反映一手巿場情況。
其實，筆者都覺得如果只是單憑2個月的數據，就決定香港樓市已轉勢，未免有點言之尚早，只是短期反彈的機會大，因為香港市場現階段充斥著多個外圍不明朗因素，當中包括美國會否最後決定加息，以及英國脫歐所帶來的影響是好還是壞等。而且，有關的指數並非全面，故難以用此去總結整個樓市。
再加上，如果我們細閱差餉物業估價署的7月報告，會發現住宅售價指數連續上升2個月是沒有錯，但是實質只有40平方米以下的單位，無論港島、九龍及新界區才是連續上升2個月；而其他種類如40至69.9米及160平方米或以上的，則是有升有跌。
由此可見，現時市民對細單位需求殷切，並不是所有單位，所以我們並不能以偏概全的去形容樓市已轉勢。另一方面，有人會用中原城市領先指數（CCL）來估計後市走勢。筆者翻查資料，發現中原城市領先指數滯後時間約2個星期，應較政府的住宅售價指數更能反映市況。
CCL是統計全港100個主要屋苑的一周總市值按周變幅而得出的，一個成份屋苑的市值等於它的全部可銷售面積乘以它的調整呎價。調整呎價是指由於呎價會受景觀、方向和層數等因素影響，所以利用回歸分析方法來確定這些因素對呎價的影響，從而計算屋苑的調整呎價。
根據記錄，由5月23至6月26日，CCL已連升5周，惟最新錄得跌幅，按周下跌0.46%。究竟這是否反映現時真實的市況？相信不太可能，因為資料並不完整，CCL只是根據中原地產代理上報的成交作為統計數據，並不包括其他地產公司及一手成交。
以上的兩種數據，筆者覺得只是可用於參考，始終數據還數據，事實歸事實，數據雖可反映事實，但不是整個事實。事實上，影響香港樓市的因素很多，包括房屋供應及經濟狀況等，這些不明朗因素並不能即時反映在數據上，故此有意置業的市民應從多方面去分析樓市，譬如新聞報道或專家博客。
但市民要切記，即使得到最新資訊，並不代表是最準確的資訊，應要冷靜判斷，「機會是留給有準備的人」，只要作好準備，即使樓市的走勢是升還是跌，都不會迷失於香港樓市的數字遊戲中。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得129.84（反映2016/07/04至2016/07/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.77%，但較上年同期下跌8.96%。
本周4個分區均錄得升幅，當中九龍區升幅最多，按周上升1.18%，新報127.9， 較上年同期下跌8.22%。而港島區則錄得138.75，按周上升0.53%，較上年同期下跌9.37%。而新界(東)區及新界(西)區則分別錄得136.31及115.85，按周上升0.88%及0.50%，較上年同期分別下跌8.71%及11.36%。
-- 沙田第一城低層戶 $348萬易主 --
世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示，日前促成沙田第一城49座低層E室成交，單位實用面積284平方呎，2房間隔，以$348萬獲承接，實用面積平均呎價$12,254。
-- 尖沙咀港景峰2房 $990萬易手 --
世紀21中華物業區域董事司徒永權表示，新近錄得尖沙咀港景峰2座高層C室易手，實用面積537平方呎，2房間隔，座向西面望開揚海景，以$990萬易手，實用面積平均呎價$18,436，屬市價水平。
-- 屯門居屋兆禧苑高層戶 $280萬獲承接--
祥益地產分行主管陳阿麗表示，日前錄得屯門居屋兆禧苑B座高層16室成交，實用面積351平方呎，附設靚裝，獲買家以以$280萬(自由市場價)承接單位，實用面積平均呎價$7,977，屬市場價成交。
-- 屯門居屋兆康苑2房 $320萬售出--
祥益地產營業經理古文彬表示，新近錄得屯門居屋兆康苑成交，單位為K座低層4室，實用面積483平方呎，2房2廳，日前獲區內首置客以$320萬(自由市場價) 購入，實用面積平均呎價$6,625，屬市場價成交。
-- 新地九肚項目命為雲端 --
由新地發展的沙田九肚56A區項目，正式命名為雲端（ST MORITZ），項目位於沙田麗坪路88號，由3座低座住宅大樓及24幢洋房組成，提供59伙單位。項目預計關鍵日期為2017 年4月30日。 新地副董事總經理雷霆表示，雲端正申請預售樓花同意書，預計第四季可以開售，明年第二季入伙。他指項目會偏向惜售，視乎市況再考慮先推洋房或是分層單位。
-- 長沙灣尚都加推23伙 --
百利保旗下的長沙灣尚都加推第4張價單，新一批供單位折實售價介乎$460.11萬至$615.82萬，呎價$14,207 至$15,145。第四價單將新推出23個單位，其中包括12個2房單位及11個1房單位。除因樓層差別而加價，2房單位均加價約1%。連同上次賣剩的7個單位，合計30個單位將最快下周初推售。
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