2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第五十期 2016年2月24日] 新一批居屋即將接受申請，售價以去年9月底的市價七折定價。由於近日私樓樓價下跌，房委會資助房屋小組主席黃遠輝早前表示，一旦發現與居屋的原先定價有明顯差距，例如出現雙位數跌幅，將會向房屋署提出直接調低居屋售價的建議。最後經過詳細研究後，房委會決定維持定價不變。
是次居屋申請包括沙田嘉順苑、元朗屏欣苑等，單位售價由$149.6萬至$327.6萬不等。由於房委會過往只是曾調整折扣率，如果這次真的是調整售價，這將會是居屋首次減價。筆者真的天真以為，我們可以見證歷史性的時刻，但真的想多了，此結果真的是令人「一場歡喜一場空」。
有關結果即又引起眾多市民的議論，大多都持反對態度。當中有人認為當局沒有因應市價而作出調整，沒顧及有需要的市民；有人又認為私樓價格跌，而居屋售價則維持不變，必然會減少居屋申請者；有人就覺得當初話減最後又唔減，感到失望。
普遍市民都不明瞭為何決定不減價，黃遠輝解釋這是基於3大理由：(1) 私樓價跌幅不多，當局檢視過去兩個月沙田及元朗區私樓的成交價，發現較去年9月居屋定價時分別跌了9%及7%，認為跌幅不算大變動。(2) 折扣調整機制行之有效，足夠回應樓市變動的影響。(3)技術性問題，若更改定價，房委會須重新計算申請者的入息上限，可能會將原本合資格的申請者拒諸門外。
姑勿論以上的理由是否藉口，在商言商，減價的確不是一個好辦法，影響甚遠，尤其是首批新居屋的準業主。因居屋樓花長，有關準業主最快今年底入伙及簽署正式買賣合約，如果房委會決定新一批居屋減價，他們仍可選擇撻訂，屆時有關當局就有排頭痕。
為何說居屋減價，有機會引起撻訂潮？首先，如果樓價下跌超過一成，即新一批居屋的售價亦隨之調整，那首批居屋的準買家即是用較高的金錢來購買同樣物品，價錢變得不划算。認真想想，如果撻訂的話，綠表準業主會損失5%，而白表準業主則是損失10%，如果樓價真的下跌一成以上，業主撻訂後，有機可用較少的金錢於市場上購買另一單位。
然而，居屋並沒有減價，相信暫不會引起撻訂潮。雖然房委會「帶頭唔減」，但各市民先不要失望，黃遠輝表示，當局或會按市況調整折扣率，如果折扣率按樓價下滑調整，即是遊戲規則不變，而減少了將來補地價的金額，我們可以形容為「先甜後苦還是先苦後甜」的問題，分別不大。
除減價問題外，項目樓書及示範單位亦惹來爭議。據知，是批居屋將不設示範單位，只會有虛擬示範單位短片及室內間隔模型。而銷售資料則是分兩階段派發，第一階段由開始接受申請7日前至申請期結束，房委會只會提供嘉順苑及屏欣苑的基本資料及售價概覽。而第二階段則是今年7月正式揀樓，屆時會向準業主發放正式的樓書及詳細價單資料。
對於居屋引起的爭議，筆者認為，當局應嘗試站在市民的角度出發，以了解市民的真正需要，好像是定價方面，當局應如黃遠輝所言，縮短定價及開售居屋的時間差距，以緊貼樓市發展，新近更是有人建議在推出價單前半個月才訂價，筆未認為建議可取。
而樓書方面，筆者認為政府立法規管發展商，房委會應要同樣被規管，提供示範單位及價單等予市民參考，不應有「雙重標準」。據知，是次的改變是為了加快銷售速度及節省成本，但始終「買樓並不是買菜」，必須及早提供相關的資料。筆者建議房委會或可參考發展商，將樓書電子化，刊登在主頁上，以便市民下載。
中原城市領先指數(CCL)最新130.58（反映2016/02/08至2016/02/14 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.33%，亦較上年同期下跌4.83%。
本周4個分區亦是上周與上年比較均錄得跌幅，當中新界(東)區跌幅最多，新報135.62，按周下跌0.95%，而較上年同期下跌5.79%。而港島區則是跌幅最少，按周下跌0.19%，新報140.5，較上年同期下跌4.05%。而九龍及新界(西)區分別錄得126.35及115.44，按周分別下跌0.24%及0.45%，較上年同期分別下跌6.68%及5.67%。
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