2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第四十九期 2016年2月17日] 筆者早前入場看了榮獲4項金球獎提名的電影《沽注一擲》(The Big Short)，作為一個金融門外漢，看這套電影純粹是為了「卡士」，想不到有意外驚喜，對白過癮，而且內容易明，帶出來的感悟，可能會改變觀眾一生，當然有人覺得沉悶，趕早離場或看到中途找周公。
電影是講述幾名投資經理及銀行家，在次按危機爆發前洞悉問題，發現地產市場非穩如泰山，於是押注後市買跌和銀行對賭，沽空次按相關的衍生產品，雖然同行都認為他們可笑，但結果他們決定正確，揭露了銀行體系崩潰而引起金融風暴的內幕，次按危機最後爆破，銀行業、金融業及投資者均受打擊。
「債劵大王」格羅斯都有看這部電影，早前接受受外國傳媒訪問時表示，現時情況正與該電影類似，「現時全球經濟仍是高槓桿，央行人為地推高資產價格，保持利率低企，現時情況與當年相似，只是當年的主角業主換了現時的央行。」而著名國際投資者索羅斯更是指目前市況似金融海嘯前夕。
究竟現時市況是否像2008年那樣？是否即將會發生多一次金融海嘯？如果只針對香港的樓市狀況，感覺不太像，因為戲中是講及次按危機爆破前，不少無能力買樓的人，好像是脫衣舞女郎，收入不穩定但可以買入多個物業。而且當時一個大話又掩蓋着另一個謊言，牽連的人及事太多，就連政府都說這個大話是真的，最後被清醒的人揭穿這個大話，泡沫爆破。
而現在香港政府早於幾年推出多項「辣招」及措施，包括徵收和調高印花稅，以及收緊樓宇按揭貸款資格等，以調整樓價，而且增加上車門檻，阻止無足夠經濟能力的人入市，防止樓市出現泡沫。由於政府的及早準備，現時持有的業主均是有能力的，故此筆者相信現時的狀況與08年不太相似。
話雖如此，根據市場資料，現約有3,000個銀主盤及不少「財主盤」，這是否反映措施失效？非也，因為這只是一撮人，並不是佔大數，部分更是因自己個人的財政問題而將物業不斷加按，當中更是涉及銀行及財務公司，最後「10個茶煲9個蓋」，無力還債，最終頂不住爆煲而被逼賣樓。
現階段，其實我們應留意的是負資產問題，金管局早前公布，去年第四季負資產住宅按揭貸款錄得95宗，而因寫「細價樓爆煲論」而聲名大噪的湯文亮則指出現時已有1,000宗負資產。負資產是指物業當前市值低於未償還按揭餘額，即是如果業主以$500萬購買一個單位，造按9成，連同按揭保險之按揭總額為$462萬，樓價下跌10%至$450萬，就這樣該物業的業主即跌入負資產行列。
現時，有不少業主以高價買入單位，當樓市回落，這些單位價值亦隨之調整，即是跌入負資產行列的機會增加，尤其是借取高成數按揭的業主更甚。情況雖日趨嚴重，但只要業主不斷供單位，對業主本身及整體樓巿均影響不大。
如果單單只是討論香港房地產，筆者認為金融海嘯重臨機會較微。雖然歷史不斷重演，但我們亦可轉換角度去想，「從錯誤中學習、從失敗中成長」，人們已知道在適當的時間制定適當的措施，相信即使再一次發生危機，都沒有可能再像08年那樣糟糕。
中原城市領先指數(CCL)最新131.01（反映2016/02/01至2016/02/07 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.71%，亦較上年同期下跌4.12%。
本周4個分區首次上周與上年比較均錄得跌幅，當中九龍區跌幅最少，新報126.66，按周下跌0.09%，較上年同期下跌6.21%。而港島區最新錄得140.77，按周下跌0.98%，而較上年同期下跌4.02%。而新界(東)及新界(西)區則分別錄得136.92及115.96，按周下跌0.42%及1.90%，亦較上年同期下跌2.33%及3.86%。
-- 北角富雅花園高層戶 $550萬易主 --
世紀21北山地產物業顧問梁佩儀表示，新近錄得北角富雅花園金桂閣高層A室成交，實用面積427平方呎，建築面積506平方呎，2房間隔，座向西北望街景，獲外區上車客以$550萬承接，實用面積平均呎價$12,881，建築面積平均呎價$10,870。
-- 慈雲山慈愛苑2房 $350萬成交 --
世紀21富山地產經理何超明表示，最近錄得慈雲山慈愛苑J座愛榮閣中層3室，實用面積506平方呎，建築面積663平方呎，2房，室內裝修簡約舒適，以$350萬成交，實用面積平均呎價$6,917，建築面積平均呎價$5,279。
-- 屯門居屋悅湖山莊 累減$15萬易手 --
祥益地產高級營業經理潘鈺恒先生表示，新近錄得屯門居屋悅湖山莊10座高層F室，實用面積484平方呎，建築面積582平方呎，客廳座向西南，擁部份海景景觀，累減$15萬至$235萬（居二市場價）易主，實用面積平均呎價$4,855，建築面積平均呎價$4,038，屬市場價成交。
-- 屯門良景邨 綠表客$100萬承接--
祥益地產分行主管陳秀春表示，日前錄得屯門良景邨7座低層8室，實用面積385平方呎，建築面積500平方呎，2房1廳，日前獲一名區內客以$100萬（未補地價）購入，實用面積平均呎價$2,597，建築面積平均呎價$2,000，屬市場價成交。
-- 娉廷公布銷售安排 --
長實旗下的洋房項目娉廷，今上載銷售安排，首推6幢洋房，包括6、10、30、43、45、46號屋，以招標形式發售，2月29日（星期一）下午2:30截標。 長實地產高級營業經理封海倫指，項目示範單位將於兩周內開放予買家參觀，指定VIP人士可優先參觀，預計6至7成買家以元朗及新界區為主，又料3成為收租客，一半為換樓客。
-- 瑧璈周內上樓書 --
新世界及恒地合作的西營盤瑧璈，已開放物業網站。新世界發展營業及市務高級總監楊文指，項目樓書及示範單位正加緊準備，期望最快周內上樓書，短期開放示位。
Like
