2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第四十四期 2016年1月6日] 樓市走勢與全港市民息息相關，美國加息及新盤熱賣等消息均備受關注。因此，踏入2016年，筆者決定和大家回顧過去一年的地產大事，供大家展望今年樓市，好為今年作好準備。
簡單總結2015年香港樓市，我們可以用「先升後跌」來形容。2015年上半年，樓市暢旺，頻頻錄得創新高及破頂成交，一手方面採「月月有盤推」政策，大多更是錄得超額認購。而下半年則是樓價調整期，二手交投淡靜，劈價潮更是一浪接一浪，而新盤不乏撻訂個案。
金管局上年2月27日公布了3項物業按揭監管措施，當中包括收緊$700萬以下自用住宅物業按揭，由六成至七成劃一收緊至六成，其後金管局於3月2日再次出招，主要是針對借二按人士，若其整體按揭成數超出局方規定的上限兩成或以上，即要調低其供款佔入息比率（DSR）5個百分點。
金管局的新措施，提高了上車門檻，即代表準買家要付更多首期。為解決困局，發展商提供多個優惠及靈活的按揭計劃，包括高成數按揭、包借二按及保証上會等，付款辦法、成交期及按揭安排均相當靈活，以協助置業人士上車。因此，新措施令二手頓時冰封，而一手則是沒有多大影響。
直到6月，股市波動，投資者買樓情緒有所影響，其後8月，人民銀行調整中間價報價制度，令人民幣中間價貶值2%。隨著以上的不明朗因素，樓市明顯轉差，二手市場呈膠著狀態，業界更形容為「冰河時期」。
其後，樓價及租金均見回落，根據差餉物業估價署公布的數據，2015年10月樓價指數報302.6，按月下跌約1.1%，是自前年3月(即是20個月)以來首現跌幅；而本港私人住宅10月租金指數報175.7，按月下跌1%，終止連續16個月的升勢。
去到12月16日，美國聯儲局宣佈加息0.25厘，金管局其後亦宣布，本港基本利率即時上調0.25厘至0.75厘，雖沒有本港銀行跟隨加息，但對樓市已有一定衝擊。加息後，業主持兩種態度，一是封盤，靜待下一個時機；一是劈價，以平價錢速銷單位。在加息陰霾下，準買家卻步入市，二手樓市交投下跌，樓價亦顯著下跌。
由中原城市領先指數（CCL）可見，2015年11月起，樓價連續下跌7周，由11月2日的142.14下跌至12月27日的135.89，跌幅高達4.60%。由於可見，2015年下半年整個市況明顯出現逆轉，形成跌勢。
另外，2015年政府推出多項房屋政策，以及增加房屋供應，年初提出「綠表置居先導計劃」，將新建公屋售予綠表人士；政府推售了2,160個居屋單位，於上年5月21日起開始揀樓；政府定下未來10年供應48萬個單位的目標，當中公營房屋佔29萬個，私營房屋佔19萬個；市建局宣佈將約7成煥然壹居單位(338個單位)改作資助房屋出售，定價為市價8折；第二輪「白居二」計劃提供2,500個單位，於9月頭截止申請。
2015年地產發生多件大事，對於今年的樓市走向，筆者相信會承接上年樓市的走勢，都是會處於下行之勢，因為美國宣布加息，意味著即將踏入加息周期。同時，業界亦看淡香港樓市前景，摩根大通更是預計，由今年起計未來三年，香港的樓價每年將平均跌5%至10%。
中原城市領先指數(CCL)最新報135.89（反映2015/12/21至2015/12/27 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.71%，較上年同期上升2.60%。
本周4個分區均錄得跌幅，當中九龍區跌幅最多，按周下跌1.11%，最新錄得132.12，而較上年同期下跌0.60%。港島區最新錄得144.28，按周下跌0.65%，而較上年同期上升2.49%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得141.69及122.91，按周下跌0.88%及0.54%，而較上年同期上升分別3.64%及5.88%。
-- 屯門景峰花園2房 $280萬易主 --
祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門居屋景峰花園新近錄得賢賣成交，單位為3座高層G室，實用面積400平方呎，建築面積462平方呎，2房1廳，日前獲一名區內首置客以$280萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$7,000，而建築面積平均呎價$6,061，屬市場價成交。
-- 火炭御龍山低層戶 $633萬易主 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示，新近錄得火炭御龍山成交，單位為11座低層D室，單位實用面積495平方呎，建築面積648平方呎，2房間隔，向西北望樓景，以$633萬易主，實用面積平均呎價$12,788，而建築面積平均呎價$9,769，屬市場價成交。
-- 北角健威花園樓景戶 減價$108萬成交 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近促成北角健威花園B座低層04室成交，實用面積446平方呎，建築面積507平方呎，2房，座向南面望樓景，原業主於12月開價$538萬低市價放盤，最後減價$108萬至$430萬沽出，實用面積平均呎價$9,641，而建築面積平均呎價$8,481，打破該屋苑成交價近2年半以來新低。
-- 天水圍栢慧豪園高層戶 $428.8萬獲承接--
祥益地產營業主任謝利官表示，新近錄得天水圍栢慧豪園成交，單位為1座高層C室，實用面積489平方呎，建築面積653平方呎，2房2廳，附設企理裝修，獲一名區外首置客以$428.8萬承接，實用面積平均呎價$8,769，而建築面積平均呎價$6,567，屬市場價成交。
-- 西半山帝滙豪庭最快周內公布價單 --
恒基旗下的西半山帝滙豪庭舉行記者招待會，公布項目最新部署，恒基地產營業(一)部總經理林達民指，周內將舉行誓師大會，最快周內公布價單，不少於30個單位，料包括5樓連平台單位，實際單位數目會視乎反應而定。 他表示，不排除公布招標安排推出特色戶標售，以及項目價格將會參考同系同區豪宅天匯近月價錢。
-- 沙田九肚山峰推5伙 --
尚家生活發展的沙田九肚山峰推出5伙價單，首批5幢洋房包括3種戶型，價單定價$8,672.1萬至$2.34億，呎價$41,678至$56,216，，當中65號屋連裝修發售，裝修費約為$1,200萬。尚家生活董事總經理方文彬指，已參考同區二手成交及個別新盤的特色單位成交價，認為定價較市價為低。 5幢洋房將於周五（8日）開售，另外15伙同時以招標形式發售，除61號屋在周五上午10時至下午6時招標外，其餘14伙招標期由下周一（11日）至3月30日。
Like
