2024-04-29 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三十四期 2015年10月28日] 最近樓市受甚多不明朗因素所籠罩，二手市場勢逆轉，樓市氣氛急劇轉差，錄得多宗減價及蝕讓個案，交投淡靜，有人更形容這堪比2003年「沙士」慘況。前綫代理認為由於業主及買家拉鋸因此拖低交投量，令二手市場進入「冰河時期」。
業主有見買家入市意慾低，因而叫價不再進取，事實上出售物業仍是有錢賺，即是說所謂的減價及劈價只是將偏離大市的叫價回復正軌。有人認為這意味着香港樓市開始轉勢，後市的跌幅還會更大；有人又認為樓價已受一定程度的壓力，料短期內會下調。
有見及此，《蘋果日報》參考了中原地產網站的9月22至10月21 日數據資料，製作了一份港鐵沿線屋苑呎價變化圖(詳見圖1)，以港鐵沿線最接近的二手屋苑作為例子，發現跌幅慘烈，當中有部分屋苑更是按月急跌超過高達8%，好像是荃灣西站的萬景峰平均實用呎價為$1.35萬，按月跌逾9%。
根據上圖所示，28個屋苑中，有22個屋苑按月錄得跌幅，約佔8成，可見樓市有下跌的趨勢。當然香港屋苑不可能只得28個，用一部分的作例子，有人可能會覺得筆者斷章取義，但這的確是一個值得參考的數據，同時亦可讓業主有定心理準備，扭轉他們的心態，樓價並非一直熾熱而永不跌。
基於市場的情況，加上樓盤供應大增，而且新盤未能「秒殺」，睇淡後市的人多的是，有些認為日後會下跌30%，亦有些專家認為樓價會下跌一半，而新近有券商認為未來樓價將會大跌17%。日後究竟下跌幾多，筆者不得言之，但是基於種種原因，樓價大幅回落的機會不大。
首先，現時業主的財政情況大致良好，欠銀行的債務不多，加上用家主導。再者，有部分業主叫價企硬，議價空間少，而願意減價出貨的業主相對較少，所以這些減價盤很快會被買家消化，樓價又變回穩定。
樓市越唱越衰，買賣市場有危機，就連租賃市場都危危乎。根據中原地產數據顯示，全港100大私人屋苑9月份錄得的平均實呎租金為$34，較8月的$33.9上升0.3%，而今年7、8月的按月升幅分別為1.8%及0.9%，可見按月升幅明顯收窄，反映租金升勢放緩，預料私宅租金將進入調整階段。
買賣及租賃市場都有危機，人人都說樓市玩完，筆者認為「玩完」一詞言之過早。雖則今年住宅樓宇樓花、準備動工或等待落成的住宅數量較過去幾年大幅增加，但市場仍是求過於供，始終要待住宅短缺問題得以解決後才可下定論。
中原城市領先指數(CCL)最新報144.33（反映2015/10/12至2015/10/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.19%，而較上年同期上升11.56%。
本周四個分區中，港島區及新界(東)區均錄得升幅，其中升幅最多是新界(東)區，新報151.6，按周上升0.94%，而較上年同期上升13.92%。港島區最近錄得155.47，按周上升0.11%，而較上年同期上升10.95%。而九龍區錄得跌幅最多，新報141.45，按周下跌1.24%，而較上年同期上升11.75%。新界(西)區錄得127.8，較上周下跌0.57%，及按年下跌11.79%。
-- 北角富利來大廈中層戶 $378萬易主 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角富利來大廈成交，單位為B座中層04室，實用面積242平方呎，建築面積333平方呎，1房間隔，座向北面望街景，獲外區上車客以$378萬承接，實用面積平均呎價$15,620，建築面積平均呎價$11,351，屬市價水平。
-- 火炭穗禾苑2房 $365萬獲承接 --
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，最新促成火炭穗禾苑G座中層10室成交，實用面積411平方呎，建築面積468平方呎，2房間隔，附設雅致靚裝修，成交價$365萬，實用面積平均呎價$8,881，建築面積平均呎價$7,799。
-- 嘉湖山莊翠湖居 $1.05萬租入 --
祥益地產分行主管謝利官表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊翠湖居6座低層A室成交，實用面積639平方呎，建築面積810平方呎，3房2廳，獲一名區內客以$10,500租入單位，實用面積平均呎租$16.4，建築面積平均呎租$13。
-- 屯門翠林花園低層戶 $341萬低市場價成交 --
祥益地產高級營業經理黃振文表示，日前錄得屯門翠林花園C座低層3室，實用面積429平方呎，建築面積567平方呎，2房2廳，獲一名區外客以$341萬承接，實用面積平均呎價$7,949，建築面積平均呎價$6,014，稍低市場價成交。
-- 利奧坊‧曉岸加推118伙 --
恒地旗下的旺角利奧坊‧曉岸加推第3張價單，涉及118伙，實用面積由198至390平方呎，更首度推出項目雙翼的1座部分單位，新價單定價由$373.3萬至$763.1萬，呎價$16,683至$21,311。項目公布銷售安排，118伙將於本周五（30日）中午12時截收登記，周六賣樓。
-- 加多近山九成按揭 加推23伙單位 --
九建旗下西區加多近山加推23伙單位，涉及中高層，並為買家提供最高9成按揭，由旗下財務公司提供，首3年息口為P(最優惠利率，P為5.25厘)減3.1厘，息率2.15%，其後為P，提早還款不設罰息，買家毋須入息審查。 九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，由於收到不少查詢，並因應買家財務上安排，故推出新付款方法。23伙全新單位，預計周末發售，屬原價加推，價單稍後上載。
Like
