2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第十八期 2015年7月8日] 香港上半年樓市暢旺，樓價不斷上升，頻頻錄得破頂成交。根據中原研究部資料，今年上半年中原城市領先指數CCL已升約7.5％，遠超去年同期0.5%升幅。不知不覺已踏入2015的下半年，相信讀者們最關心的是下半年的樓市走勢如何，究竟是升還是跌？
上半年，當我們看有關地產新聞報道時，經常見到「樓王」、「綠表居屋王」及「公屋王」等字眼，就好像新近青衣屋苑成交刷新記錄，青泰苑A座高層9室，實用面積645平方呎，以綠表價$510萬易手，實用呎價$7,907，售價刷新記錄，成為青衣綠表居屋王。
又或者好像屯門叠茵庭，單位為9座高層E室，實用面積約為376平方呎，兩房間隔，以約$420萬成交，實用呎價$11,170，成交價及實用呎價均創屋苑新高。
市民對房屋需求大，無論公屋、居屋，還是私樓都有市場，再加上二手業主叫價企硬，二手樓價頻頻破頂。而新盤方面，基本上月月都有樓推，而且叫價均貼近市價，即與二手屋苑相比，未有明顯的溢價，令不少二手樓買家轉投一手樓，故幾乎所有新盤都是開售首天便沽清。
就以將軍澳帝景灣為例，首批價單定價$557.5萬至$1,159.9萬，呎價由$14,188至$16,634不等，項目最高折扣14.5%，折扣呎價約$1.2萬至$1.4萬，貼近市價開售。而且新盤發展商提供多項付款方法及優惠，如提供從價印花稅津貼等，減低入場費，吸引市民入手上車。
將新盤與二手樓盤作比較，新盤開盤明碼實價，價單列明是多少就是多少錢，但二手業主可在簽合約前反價，相比對買家沒那麼保障。而且購買新盤可慳回一筆修葺費用，因二手樓盤樓齡較大，單位有多個地方要翻新或修葺，買家需花一筆昂貴的金錢。新盤貼近市價出售，買家普遍選擇新盤多於二手樓盤，這些出價策略可令購買力轉至一手市場，因而造成由新盤主導樓市，而且地產商手上仍有多個一手樓計劃或即將推售，下半年二手樓價調整壓力將有增無減，估計二手樓交投量可能進一步收縮，破頂成交個案漸少。
雖則我們經常見到二手樓破頂的消息，其實蝕讓個案並不罕見，新近西貢一個洋房易手，實用面積2,901平方呎，以$6,200萬成交，原業主於2006年初以$7480.5萬購入，單位9年貶值$1280.5萬，即貶值近17%。根據記錄，2005年後，新盤開價大多高出二手市價幾成，直至近年，新盤溢價才減少。
在發展商而言，新盤叫價愈高當然愈好，盈利較多，但是要有人買才可以賺錢。為打擊炒家，穩定樓市，政府推出雙倍印花稅、買家印花稅；而金管局又限制非本地收入人士的按揭成數，加上內地打擊貪污，來港置業的內地買家減少，新盤轉由香港用家購買為主，所以新盤只好貼近市價開售，要考慮香港潛在買家的能力。
下半年的樓市走勢眾說紛紜，有人話升有人話跌。因「細價樓爆煲論」而出名的紀惠集團行政總裁湯文亮認為「下半年樓價一定跌！」他估計未來樓價跌10%，表示新盤貼近二手樓盤開價，不是一個好現象，而且政府新居屋銷售都欠佳，故他不建議市民「夾硬」上車，相信就算今年不加息，明年首季一定加，即意味市場正式步入加息周期，細價樓會跌，建議要上車最好等多兩年。
長和集團主席李嘉誠早前預計樓市目前難以下跌，但他都呼籲市民不要炒樓，認為如果分期付款買樓自住，在可負擔的情況下可以隨時入市。雖然筆者對他的預測不敢苟同，但非常同意「不要炒樓」的部分，因為現階段樓價已達顛峰，樓市走勢未明，沒有經驗的、不足夠銀彈的市民，一不小心就會弄得損手爛腳。
中原城市領先指數(CCL)最新報143.56（反映2015/6/22至2015/6/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.19%，但較上年同期上升18.46%。
本周四個分區僅得新界(西)區錄得跌幅，新報125.06，按周下跌1.57%，而與上年同期上升20.88%。而九龍區升幅最多，升3.20%，最新錄得144.59，較上周同期上升20.64%。港島區新報154.79，按周上升1.55%，較上年同期上升18.88%。新界(東)區錄得149.25，按周上升0.91%，而較上年同期上升17.89%。
-- 健威花園兩房 $618萬易手 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近錄得北角健威花園B座低層05室成交，實用面積446平方呎，建築面積507平方呎，座向北面，採兩房間隔，望園景及海景，以$618萬成交，實用面積平均呎價$13,857，而建築面積平均呎價$12,189。
-- 黃埔花園中層單位 $599萬成交 --
世紀21福興地產高級分行經理張向榮表示，新近錄得紅磡黃埔花園2期11座中層H室成交，實用面積389平方呎，建築面積469平方呎，兩房，座向西南，獲用家以$599萬承接，實用面積平均呎價$15,398，而建築面積平均呎價$12,772。
-- 嘉湖山莊翠湖居高層戶 $9,000租出 --
祥益地產分行主管林家倫表示，新近錄得一宗租賃成交個案，單位為嘉湖山莊翠湖居5座高層E室，實用面積448平方呎，建築面積579平方呎，兩房一廳，日前獲一名區內客以$9,000租入，實用面積平均呎租$20.1，建築面積平均呎租$15.5。
-- 屯門時代廣場兩房 $365萬市場價成交 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，新近錄得一宗買賣成交，單位為屯門時代廣場C座中層4室，實用面積346平方呎，建築面積452平方呎，兩房一廳，獲區內客以$365萬承接，實用面積平均呎價10,549，而建築面積平均呎價$8,075，屬市場價成交。
-- 維港‧星岸樓書已上載 示位最快下周開放 --
長實地產旗下的紅磡維港‧星岸昨（7日）公布最新部署，首批推售不少於65伙，主要集中在公寓，不包括洋房戶，有關樓書亦已上載。長實地產投資董事郭子威表示，項目有機會於下周開價，示範單位最快下周開放，而何時開賣，則未有定案，但強調不會在8至10月期間開售。
-- 天鑄15伙單位周四發售 --
由新地發展的天鑄，早前（6日）公布最新銷售部署，宣布推出15伙單位於本周四（7月9日）發售。根據銷售安排，發售的15伙單位將分兩輪發售，其中7座20樓D室、7座27及28樓D室複式戶於上午10時發售；其餘13伙則安排同日上午10時15分發售。
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