2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第十六期 2015年6月24日] 不知道大家有沒有睇過短片《月入三萬的香港人》？短片改編自網絡作家于日晨(小性奴)的文章《21世紀，月薪三萬元的港人》，主要是講述月入三萬的男主角由拍拖、買樓，最後被生活「迫到癲」。短片上月於網上瘋傳，雖沒有笑位可言，而且片長大約十幾分鐘，較一般短片長，但內容寫實，道出不少香港人心聲，吸引了近65萬點擊率。如要觀看有關短片，請按以下連結欣賞，https://youtu.be/r0BiS1T23qA
有人會覺得月入$3萬真的很多，只是男主角不懂得用錢，沒有完善的計劃，最後才會這樣；亦有些人認為月入$3萬的人買樓都那麼辛苦，自己賺得較少更加沒可能上車；亦有人覺得只是男主角要求太高，可以購買較便宜的樓，減輕自己負擔。其實月入$3萬在香港可否置業呢？
政府統計處早前公布2015年首季(1至3月)的綜合住戶統計調查報告，顯示不包括外籍家庭傭工，香港市民每月就業收入中位數為$15,000，而家庭住戶每月入息中位數則為$24,500。如果將片中男主角的收入與每月就業收入及家庭住戶中位數作比較，前者較後者分別高100%及22.4%。
近日，中大學生事務處社會及公民參與組主任梁啟智博士製作了《港鐵沿線屋苑住戶月入中位數》(見下圖)，數據資料來自2011年人口普查，選取的屋苑居住人數必須高於3,000人或住戶數目必須多於1,000個。以港鐵站上蓋屋苑為代表，如無上蓋屋苑則以250米範圍內人口最多的屋苑為代表。如兩者皆無，則以港鐵站所處的區議會選區為代表。
從圖中可見，87個港鐵站共81個屋苑中，發現當中有46個屋苑(連同漏了的南昌站富昌$11,040)的家庭住戶每月入息中位數低於$3萬，約佔57%，甚至有19個屋苑的家庭住戶每月入息中位數更低於$15,000。
另外，梁續稱其實最高及最低月入中位數的均不在港鐵沿線，最高的是南區貝沙灣$157,000，而低的是屯門寶田邨$6,500，兩者差23倍。由種種數據可見，月入少於$3萬而可置業者大有人在，故此大家不要那麼擔心自己永遠不能上車，只是要視乎買的是什麼屋苑，配套齊不齊全，以及供樓時是苦定甜，這些大家就要自己衡量了。
然而，圖表的數據來自2011年人口普查，和現時的又可能會大有不同。根據記錄，2011年首季的香港市民每月就業收入中位數為12,000，和現時相差25%；而現時的家庭住戶每月入息中位數$15,000，則較2011年的$19,100，相差近28.3%。
除了人工有變化外，屋苑的售價亦有所增加，最近頻頻錄得屋苑新高、破頂成交。就以綠表居屋市場為例，新近錄得筲箕灣東濤苑C座中層4室，實用面積666平方呎，建築面積952平方呎，最後以$648萬獲綠表客承接，實用面積平均呎價$9,730，而建築呎價$6,807，成為全港第二市場售價最高的單位。
根據記錄，約一個月前的樓王為東旭苑E座高層8室，實用面積650平方呎，建築面積828平方呎，以$639萬易手，實用呎價$9,831，而建築呎價$7,717，成為全港第二市場售價次高。短短一個月，樓王的紀錄已被刷新，兩者售價相差約1.41%。
有人說香港人工加得少，而樓價就不斷加，買樓變得有點遙遠。如果樓市不再熾熱，或者甚至不再上升，月入$3萬買樓是可以的。但是根據資料，市民每月就業收入中位數四年相差25%，如果照現時趨勢及加幅來看，樓價四年的加幅一定遠超過人工的加幅，那究竟香港人幾時才可以買到樓呢？
中原城市領先指數(CCL)最新報142.26（反映2015/6/8至2015/6/14 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）較上周微跌0.73%，但較上周上升18.66%。
本周四個分區大多錄得跌幅，僅得新界(西)區錄得升幅，新報129.47，按周上升高達2.11%，亦較上周上升28.94%。其他三個地區中，新界(東)區跌幅最多，下跌1.29%，最新錄得149.56，但較上年同期上升22%。而九龍區新報139.51，較下跌1.12%，較上年同期上升17.09%。而港島區最新報151.99，較上周微跌0.78%，而較上年同期上升16.83%。
-- 北角康德大廈三戶 低市價一成易手 --
世紀21北山地產高級客戶經理彭志偉表示，新近錄得北角康德大廈高層08室成交，實用面積1,116平方呎，建築面積1,400平方呎，採3房間隔，向東望開揚景，獲區外換樓客以$1,150萬承接，實用面積平均呎價$10,305，而建築面積平均呎價$8,222，成交價低市價約一成。
-- 慧雲峰全海景戶 $4.2萬獲承租 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近錄得北角慧雲峰中層B室租賃成交，實用面積948平方呎，建築面積1,239平方呎，3房(連套房)加工人房間隔，向北望全海景，以分層單位新高價$42,000租出，實用面積平均呎租$44.3，而建築面積平均呎租$33.9。
-- 屯門兆禧苑$348萬成交 創屋苑新高 --
祥益地產高級營業經理潘鈺恒表示，屯門居屋兆禧苑新近錄得一宗成交，單位為屯門居屋兆禧苑A座中層11室，實用面積415呎，建築面積567呎，2房1廳，日前獲一名區外換樓客垂青，以$348萬(自由市場價)成交，單位實用面積平均呎價$8,386，建築面積平均呎價$6,138，稍高市場價成交，是次成交金額及呎價更創屋苑同類型單位的新高紀錄。
-- 叠茵庭連天台特色戶 $1.3萬租出 --
祥益地產分行主管李啟昌表示，新近錄得一宗租賃成交個案，單位為屯門叠茵庭連天台特色戶，實用面積575平方呎，建築面積830平方呎，3房2廳(連套廁)，日前獲一名區內客垂青，以$13,000租入單位，實用面積平均呎租$22.6，而建築面積平均呎租$15.7。
-- 叠茵庭中層戶 $388萬市價易手 --
萬怡置業龍超君表示，近日促成一宗成交，單位為屯門叠茵庭8座中層E室，單位實用面積376平方呎，建築面積552平方呎，望開揚景觀，日前以$388萬狻區外首置客承接，實用面積平均呎價$10,319，而建築面積平均呎價$7,029，屬市場價成交。
-- 天鑄周四推售21伙 --
由新地發展的何文田天鑄，早前公布銷售安排，於25日(周四)推售21個單位，均採四房雙套間隔，價單定價$4,103.11萬至$9,625.75萬，拆扣優惠維持不變，是次銷售不再分A、B組賣樓，買家可獨立選購任何單位，惟公司客則必須購買2伙。 另外，項目亦公布推出3伙複式單位招標，包括6座3及4樓A室、6座3及4樓B室和7座30及31樓C室，3伙於本月26日(周五)起招標，截標日為8月25日。
-- VIVA周三開售50伙 --
長實旗下紅磡VIVA早前公布第2張價單，涉37伙，連同之前公布的首張價單，樓盤75伙價單已全數推出，其中50伙於24日(今天)晚上6時半開售，將以抽籤決定揀樓次序。 長實高級營業經理封海倫表示，新價單中個別單位因應樓層因素加價約2%，並將惜售餘下單位，不排除未來在價錢及優惠上或會有所調整。
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