2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第十四期 2015年6月10日] 香港樓市熾熱，加上在求過於供的情況下，公屋及居屋頻頻錄得破頂成交，新近錄得青衣公屋長安邨安海樓高層19室，實用面積443平方呎，建築面積573平方呎，外望藍巴勒海峽海景，以$335萬綠表價(即未補地價)成交，實用面積平均呎價$7,562，而建築平均呎價$5,846，創公屋呎價及造價新高紀錄，但最後因估價不足撻訂離場，無緣成為綠表公屋王。
現時樓市交投暢旺，樓價不斷上升，但一旦美國加息，對香港樓市必然有重大的影響。港元與美元掛勾，一旦美國加息，香港也要跟隨，對供樓人士有所影響，有些業主甚至因而斷供。因此，關於美國聯儲局何時加息及加息多少，備受全球各地關注，尤其是香港市場。
美國聯儲局主席耶倫早前曾暗示最快六月加息，在17位聯儲局委員中，有7位預計加息時期是六月或更早；只有4位認為目前加息並不適合，應在今年稍後時期或甚至明年才加息較好。
然而聯儲局早前公布4月會議紀錄，顯示委員對今年6月、9 月、還是2016 年才開始加息出現分歧。會議紀錄公布後，維持現行利率不變，而市場普遍預計聯儲局將於今年9月或年底左右開始加息，認為6月開始加息機會微。
財政司司長曾俊華上周( 1日)出席立法會財經事務委員會，交代香港最新經濟情況，表示會密切留意樓市走向，「加息後對市場的影響如何，加上未來數年有達七萬八千伙供應，我們現時並未知道，所以措施可以再『加辣』，但同一時間，如果樓市轉第二方面，我們或者需要『減辣』。」
立法會議員林大輝批評，政府過去推出的全是抑壓樓市措施，只會令市民買不到樓，無法解決居住問題。對於財爺呼籲市民量力而為的同時，他亦希望政府真的盡力解決房屋供應不足的問題。
為了穩定樓市，維持樓市健康發展，以及抑制炒賣的風氣，財爺有可能再次推出「辣招」。聽到有「加辣」的可能，相信各炒家或地產代理都會擔心像之前推出「辣招」時的慘況，當時香港整個地產市場，無論一手還是二手成交量均下跌，最後還發起了第一次地產業界遊行。
過去政府曾推出買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）及收緊按揭等「辣招」，無論政府日後採用舊招，還是新招，均會對業主炒家及地產代理有所影響，甚至會影響依附地產業的行業，如裝修工人及設計師等。根據記錄，2013年第二季住宅成交量較第一季下跌30%，與2012年同期比較則下跌49%。如果政府日後再次「加辣」，我們難以估計這對整個香港地產市場的影響。
而對於首次置業的準買家，如果政府的「加辣」是著重於稅務方面，對他們影響不大，因為這主要是為了杜絕炒家；但如果政府的「加辣」是著重於按揭首期方面，對他們的影響甚大，好像早前收緊按揭，$700萬以下自用住宅物業按揭由六成至七成劃一收緊至六成。按揭收緊後，一個$400萬的樓盤首期由$120萬增至$160萬，買家須多付$40萬，這必然令他們上車難上加難，完全打亂計劃進度。
有人擔心樓價將來會愈來愈貴，現在不買遲點可能買不到，因此選擇現階段入市。筆者則認為，如果你銀根充足，當然可以現時入市，但是如果你資金剛剛好，在加息陰霾，加上日後有約八萬單位供應，及樓市前景不明朗的情況下，筆者建議大家可以看清形勢，審慎投資，好好部署避免下錯決定。
中原城市領先指數(CCL)最新報141.96（反映2015/5/25至2015/5/31 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.16%，而較上年同期上升19.90%。
本周四個分區僅得九龍區錄得跌幅，最新報138.49，按周微跌0.68%，而較上年同期上升19.74%。而港島區升幅最多，最新錄得154.58，較上周上升4.26%，較上年同期上升21.87%。新界(東)區新報149.75，按周上升0.56%，而較上年同期上升20.74%。而新界(西)區按周上升0.50%，新報125.5，而較上年同期上升24.41%。
-- 金堡大廈3房獲區內客以$935萬承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理彭志偉表示，位處北角炮台山道的金堡大廈，新近錄得A座中層01室成交，實用面積825平方呎，建築面積1,050平方呎，採3房間隔，向北望街景，獲區內換樓客以$935萬承接，實用面積平均呎價$11,333，建築面積平均呎價$8,933，屬市價水平。
-- 海濱南岸高層戶 $738易手 --
世紀21福興地產高級分行經理張向榮表示，近日新促成紅磡海濱南岸2座高層K室成交，實用面積481平方呎，建築面積630平方呎，2房間隔，座向西北，外望園景，獲用家以$738萬承接，實用面積平均呎價$15,343，建築面積平均呎價$11,714。
-- 康德花園3座高層$358萬成交 --
祥益地產分行主管陳光表示，新近錄得康德花園3座高層D室成交，實用面積412平方呎，建築面積542平方呎，兩房一廳，日前獲區內客垂青，以$358萬承接，實用面積平均呎價$8,689，建築面積平均呎價$6,605，屬市場價成交。據悉，該名買家鍾情單位附設企理裝修及基本電器，加上客廳向東。
-- 屯門新圍苑兩房 租金回報率達3.1厘 --
祥益地產分行主管陳秀春表示，近日新促成屯門新圍苑A座高層3室成交，實用面積401平方呎，建築面積515平方呎，兩房一廳，日前獲一名區內客以$8,200租入單位，實用面積平均呎租$20.4，而建築面積平均呎租$15.9。據了解，單位業主於15年4月以約$300萬(自由市場價)購入上址，業主持貨不足2個月，租金回報率可達3.1厘。
-- 天鑄首張價單涉52伙 --
新地旗下天鑄早前開放示位及公布首張價單。新地副董事總經理雷霆宣布，天鑄首批52伙，以定價計總值近$30億，並形容是次價錢是「智者之選」，相信豪宅買家會了解到天鑄的四大優勢：地點、景觀、交通、校網。 首張價單涉及6至8座共52個單位，分布5至26樓，實用面積介乎902至2,018平方呎，採2房及4房間隔，售價由$2,461.84萬至$9,701.24萬不等。項目提供4種付款計劃：現金付款計劃、靈活付款計劃、BSD靈活付款計劃及AVD及BSD靈活付款計劃。 項目於昨天(9日)開放收票，每票$50萬，為減少入票水份，每人最多兩票，而且接受公司名義認購，未來數天會再公布銷售安排。
-- 帝景灣最快下周開售 --
由信置及嘉華合作發展的將軍澳帝景灣昨舉行記者會，信和置業營業部聯席董事田兆源表示，項目已獲批預售樓花同意書，並已上載樓書，預計日內公布首張價單，最快下周開售。 項目開放設於尖沙咀中心的示範單位予傳媒優先參觀，連裝修示範單位為6座18樓A室，實用面積578平方呎，間隔為2房2廳及多用途房間隔，此則佔項目約170伙。田氏補充，首批單位不少於110伙，而仍未決定包含那類間隔單位。
-- 馬頭圍道77號項目命名為VIVA --
由長實發展的馬頭圍道77號項目命名為VIVA，長實執行董事趙國雄表示，項目日內(9日)上樓書，隨後會開價，計劃本月開售，價錢會參考同系同區悅目。 項目涉及75伙，主打1房及2房單位，當中1房及2房單位分別佔50伙及25伙，實用面積介乎315至487平方呎。
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