2024-05-14 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第六期 2015年4月15日 近日坊間流傳多個年輕人成功買樓的故事，指出八十後、九十後仍有上車的機會，看似勵志，但內容往往是家人幫助他們付首期，或甚至更多金錢。當網民或讀者看到有關的報道，往往忍不住慨嘆「成功需父幹」，認為成功上車的背後，總是不乏一名富爸爸，有錢人一開始就贏在起跑線上。
近日有多個新盤動作頻仍，其中將軍澳新盤成為焦點，嘉悅及緻藍天備有不同間隔，前者提供時下最渴市的一房及兩房間隔，後者提供三房及四房間隔，迎合不同人士的需要。當兩大新盤開售時，大批媒體紛紛搶著報道它們的開售情況，但有不少網民的焦點卻在別處，主要留意有那些「成功需父幹」的例子。
八十後要置業難，一次過付清更難，但是近日有一名年約30歲的陳先生，一次過付清購買一個$670萬嘉悅的兩房單位，成為網民們的茶餘飯後的話題。當傳媒問及上車資金的來源，他直言，每月儲$1,000，3年共儲了$3.6萬，近日獲公司發獎金，再加上他向父親借了$600多萬，故可以一次過付清。
筆者承認羡慕，甚至可以話妒忌報道中的陳先生，但是既然沒有富爸爸的幫忙，亦都改變不了事實，就應該收起認為上天不公平的埋怨、抱怨社會太多霸權的念頭，好好規劃將來，設定一些理財目標和儲蓄計劃，以增加上車的機會；或增值自己，以求更高收入的工作；或學習投資之道，增加自己的資產。
有見樓價急升，父親幫助子女買樓上車，然而其實政府亦都致力幫助市民，最新公布的財政預算案中提及，為了加強居屋(附圖)在市場上的流轉，香港按揭證券公司研究推出新補價貸款擔保計劃，協助居屋業主繳付補價。補地價後，業主便可自由將單位出租或出售其單位，但一旦業主過身或出售單位，便需向銀行償還貸款連利息和相關費用。
計劃料最快今年第四季推出，有關細則仍未確實，而初步評估風險後，按揭證券公司傾向貸款對象為一些樓齡較高、年齡較大的業主。基於香港土地不足，但填海及更改土地發展用途均會受到不同團體組織反對，故要覓地建房困難重重，未能立即大幅興建房屋、增加單位供應。因此，筆者頗贊成推出此計劃，因為這可騰出更多居屋單位，有助增加租盤，甚至售盤，從而增加市民上車的機會。
資料顯示，目前香港總共有38萬個居屋單位，其中約25萬個未補地價。按揭證券公司總裁李令翔指出，未補地價的居屋中，出售折扣率為30%以下的單位佔十多萬個，故應有不少居屋業主可透過計畫全數借取補地價款項。
計劃概念雖好，但是有些地方筆者不敢苟同。據知，計劃初步構思業主貸款後要計算利息和保費，利息可選擇浮息或利息兩種，銀行收取的浮息為P減2.5厘(現為2.75厘)，而定息則高一點；而保費方面，業主須繳交首次樓價2%的基本保費，另加每年貸款額1.25%的保費。
簡言之，如果一個居屋單位值$400萬，補地價4成，即$160萬。如果按計劃中的首年保費按樓價2%，即首年的基本保費為$8萬，首年利息為$4.4萬；但如改為按貸款額2%，即首年的基本保費為$3.2萬，相差150%。筆者認為，其實業主借的只是補地價費用，如果首年保費是按樓價收取，費用略嫌偏高，大大減低計劃的吸引力。
相信計劃對增加市場租盤及居屋計劃都有一定的幫助，但始終計劃屬自願性，我們難以估計參加計劃的業主有多少，難以猜測計劃的實際成效。筆者寄語， 機會總是留給有準備的人，雖沒有富爸爸的幫助，不要氣餒，只要裝備好自己，上車機會依然存在。
中原城市領先指數(CCL)最新報142.36（反映2015/3/30至2015/4/5(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升2.01%，按周上升19.81%。
本周僅得新界(西)區錄得跌幅，最新報124.73，按周微跌0.41%，但較上年同期上升24.52%。而其他三區均錄得升幅，當中港島區升幅最高，報153.64，按周上升高達3.84%，較上年同期上升19.27%。而九龍區最新報142.64，較上周上升2.51%，和較上年同期上升22.99%。新界(東)區最新錄得146.11，較上周上升1.61%，和較上年同期上升21.54%。
-- 嘉悅半島兩房戶 $9,500租出 --
祥益地產分行主管林英傑表示，日前錄得一宗租賃成交個案，單位為嘉悅半島2座低層B室，實用面積463平方呎，建築面積668平方呎，採兩房兩廳間隔，以$9,500租出，實用面積平均呎租$20.5，而建築面積平均呎租$14.2。據悉，新租客為外區客，鍾情單位內籠乾淨，加上鄰近輕鐵站，交通方便。
-- 栢慧豪園獲外區上車客以$426萬承接 --
祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍栢慧豪園2座中層D室，實用面積498平方呎，建築面積656平方呎，獲外區上車客以$426萬承接，實用面積平均呎價$8,554，而建築面積平均呎租$6,494，屬市場價成交。
-- 怡心園三房園景 減價$17萬易手 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，日前促成將軍澳怡心園5座高層G室成交，實用面積595平方呎，建築面積777平方呎，採三房連1套房間隔，向東北望園景，原業主開價$600萬，終減價$17萬至$583萬，獲區外買家承接，實用面積平均呎價$9,798，建築面積平均呎價$7,503，屬市價成交。
-- 翠擁華庭山景戶 高市價約3%成交 --
世紀21奇豐物業海典灣分行經理胡佩碧表示，日前錄得一宗買賣成交，單位為馬鞍山翠擁華庭10座中層B室，實用面積765平方呎，建築面積985平方呎，三房間隔，向東南，外望山景，附1個車位，原業主開價$830萬，終減價$22萬，以$808萬易手，實用面積平均呎價$10,562，建築面積平均呎價$8,203，高市價約3%成交。
--昌耀大廈高層單位 $350萬易手 --
星輝地產代理高級營業員梁先生表示，日前錄得一宗買賣成交，單位為荃灣昌耀大廈高層B室，實用面積315平方呎，建築面積400平方呎，成交價$350萬，新業主為同區夫婦，實用面積平均呎價$11,111，而建築面積平均呎租$8,750。
--緻藍天加推510伙 短期內會公布銷售安排 --
長實等發展的日出康城第三期緻藍天，再次加推510伙，長實地產投資董事黃思聰表示，將於短期內會公布銷售安排，亦重新採取A及B組兩組抽籤方式，A組最少購買2間或以上，其中一間必須為4房間隔，沒有上限。 另外，項目會所命名為「Club Opera」，採6大享樂主題，提供約40項設施，包括泳池、宴會廳、及健身室等。
--油塘PENINSULA EAST 加推第三張價單 --
由會德豐地產發展的油塘PENINSULA EAST，首批推出60伙，其後再加推90伙，直至前晚(周一) 發展商再公布新價單，加推106伙，全盤256伙已推出。 第一張價單，定價介乎$617.7萬至$1,134.6萬，呎價介乎$11,038至$13,612。而第二張及第三張價單均有加價，第二張價單定價介乎$625萬至$1,254.9萬，定價呎價由$11,339至$14,152不等，而折扣優惠與首批相同，維持最高19.5%不變。對比第一張價單，個別單位加價3%。 而第三張價單，定價介乎$637.5至$1,557.7萬，定價呎價$11,179至$15,414，相比第二張價單，單位再有加價。
--曉珀‧御最快本周開放示位 --
恒基旗下的旺角曉珀‧御，早前（10日）上載樓書，項目共提供41伙，單位實用面積介乎972至1,938平方呎，採3房及4房間隔。恒基營業部總經理林達民表示，曉珀‧御最快本周開放示範單位予代理參觀，最快下周正式開放予公眾及開價，月內開售機會大。項目定價會參考同區，亦會參考西九龍近期一手新盤。
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