2024-04-30 28Hse Editor
市建局：結合「一地多用」概念 打造地標式建築
市建局觀塘市中心第四及第五發展區項目早前「流標」。市建局行政總監韋志成昨日發表網誌解釋，項目涉及收購超過400個私人單位業權及處理逾百間違規構築物的龐大開支，若在市況低迷下貿然批出土地，項目將出現財務虧蝕，並因此降低市建局能投放在未來市區更新項目的資源。他指該項目的發展前景仍然樂觀，市建局計劃將項目由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，並結合「一地多用」概念，為觀塘市中心打造一幢地標式建築。◆香港文匯報記者 費小燁
市建局於去年11月把觀塘市中心第四及第五發展區項目推出招標，在今年1月截標時只收到一份標書，其後在招標遴選小組經詳細審議其入標價後建議不接納，令項目「流標」。
韋志成指出，招標遴選小組在審議標書時已作出多項考慮，包括參照測量業界一貫的土地估價機制及市場相關物業樓面的成交數據、發展商入標的情況、入標的標價是否在可接納的範圍和發展空間等因素。
他進一步解釋，受樓市下調影響，市建局前期收入大幅減少，加上考慮到未來數年有4個在九龍城和旺角區正進行收購的重建項目將推出招標，初步估算總虧蝕將高達數十億元，市建局需重新檢視未來5年的業務綱領，審慎考慮規劃中的項目與現金流狀況的配合。
指項目匯聚人流物流角色不會改變
韋志成強調，任何一個發展項目推出招標最後是否成功批出，不單要看發展商投標的策略，更重要是保有關土地能夠充分發揮其用途和價值。
他指出，市建局將以新規劃思維，因應市場對房屋、辦公室、酒店和零售等需求，將「流標」的觀塘市中心的地標大樓發展規劃由「二維空間」提升至「三維空間」層面，以配合九龍東核心商業區的未來發展，提升項目的吸引力。
他表示，項目位處策略性位置，在匯聚人流、物流和經濟頻繁活動等方面發揮的「市中心」角色將不會改變，其發展前景仍然樂觀。
對於市場上一些意見認為，市建局可考慮把觀塘市中心第四及第五區土地轉作住宅發展，韋志成指，若沿用傳統「甲類」住宅項目的高密度住宅發展，將未能盡用該幅市中心珍貴土地的發展潛力，亦失去匯聚人流、物流和經濟活動的功能。同時，若在3層商場設施之上興建住宅大樓，亦難以符合現行空氣質素和噪音規管準則及法例要求。
提升重建潛力 改善項目回報
他透露，市建局計劃把第四及第五發展區土地由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，並結合「一地多用」概念，在地盤獲准發展的地積比率為12倍及「浮動規劃參數」機制維持不變的基礎上，加入住宅發展元素，讓日後的中標發展商可更靈活調撥發展樓面，作為住宅、辦公、酒店和零售等不同業務，既可提升項目的重建潛力及發展寬度、改善項目回報；亦可在增加住宅單位供應的同時，符合觀塘市中心的定位。
韋志成指出，由於項目地盤面積夠大，加上與港鐵站及公共運輸交匯處的距離屬步行範圍，交通便利，適合試行「垂直城市」理念，並為觀塘市中心打造一幢地標式建築，在建成後能與對岸的港島東中心形成東面的「維港門廊」，與中環國金中心及西九龍環球貿易廣場組成的西面門廊遙相呼應。
改地用途程序料需時24個月
他表示，市建局已就「混合發展」規劃的概念初步與相關政府部門交流，並得到正面的回應；同時亦已展開全面的技術評估，特別是交通負荷的評估，以深化相關規劃和執行細節，爭取於本年內向城規會提交改變規劃用途的申請，預計約需24個月才能完成所需程序。
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