2024-04-29 28Hse Editor
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）本港樓價自去年高位至今已跌約11%，今年則累跌約8%，對比近年另外兩次跌市來得更深。星展銀行（香港）研究部董事丘卓文昨日預期跌勢未完，即使預測明年第二季或進一步全面恢復正常通關，但明年樓價料仍下跌5%。他認為，政府會檢視有否需要調整辣招，而減辣雖會釋放出購買力，但在利淡消息充斥下，相信只會令樓價跌勢放緩。
樓價持續下滑，不少評論均預測負資產可能會上升。丘卓文坦言，目前市場負面因素多，明年首季實際按揭利率會達到3.5厘，影響樓市氣氛。在預測明年樓價續跌下，可以預期負資產數字的確會增加，但只要香港經濟復甦、恢復正常通關及失業率下跌，令港人未致斷供，相信影響不會太大。
減辣釋購買力 減慢跌幅
最近市場不斷傳出消息，指政府或會調整買家印花稅(BSD)政策。丘卓文認為辣招影響市場供應，而目前樓價下跌，是時候檢討辣稅。至於BSD一旦放寬，他相信有助釋放購買力，以及吸引人才來港。他指，隨着各地積極吸納人才，加上處於升息環境，外圍及金融市場變化比想像中大，市場內亦無甚炒家，原有的辣招是否需要保留有檢視的需要。
問到一旦減辣，會否推升樓市。丘卓文說，由於樓市正踏入下跌周期，未來息口趨升，減辣釋放購買力或許只是減慢跌幅，不會因此令樓市倒升。回顧近一段時間的樓市，他指今年截至九月樓市成交量已跌三成，部分客源由二手市場轉去一手市場，但見到發展商開價保守，推售新盤以新界及上車盤為主。未來若通關，將有更多豪宅推出市場。
值得留意，最近新盤預售進度放慢，預測新盤供應量於未來一段時間將高於歷史平均水平，發展商開價預料將繼續保守，對樓市亦屬利淡因素。不過時間線拉長到2025至2026年，屆時供應不升反跌，因此不認為樓市長遠有過度供應。而因為利淡因素多，近期政府賣地價格均低於市場預期，未來政府能否賣出土地要視乎其會否調整低價。
空置料升 寫字樓租金睇跌
他又提到，股市波動為市場帶來的負財富效應，未來能否正常通關將成為關鍵，但即使明年第二季進一步恢復，預測明年樓價仍然會跌5%。寫字樓方面，丘卓文指目前平均空置率約9.6%，中環邊緣地區仍超過10%，而因應鰂魚涌及啟德有新增寫字樓供應，預租情況較慢，料寫字樓空置率仍升，明年整體寫字樓租金跌約5%。
零售物業方面，丘卓文說，隨着最近疫情改善及社交距離措施放寬，加上消費券刺激，部分民生商場反而加租，一般商場租金減幅則收窄。若明年通關料幫助到零售銷售有5%增長，並推動租金上升。
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