2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百六十一期 2022年3月2日] 疫情嚴峻市道冰封，財政司司長陳茂波日前公布任內最後一份財政預算案，政府除了要配備充足資源抗擊疫情，亦要盡力為市民和中小企紓困，究竟當中有沒有相關的樓市措施呢？
財政預算案指出政府多年來一方面遏抑投資和投機需求，另一方面盡力協助市民置業安居。就此環境，政府提出多３項措施，包括放寬按揭保險計劃；建議就住宅物業引入累進差餉制度，體現「能者多付」的原則等。
考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士，以及計劃樓換樓自用家庭的需要，政府已指示香港按證保險修訂按揭保險計劃，以放寬首置客按揭保險。
新的修訂下，可申請最高80%按揭貸款的樓價上限將由$1,000萬，提升至$1,200萬；而首次置業人士可申請最高90%按揭貸款的樓價上限則會由現時$800萬，提升至$1,000萬。至於有關詳情，香港按證保險有限公司稍後會公布。
以購買樓價$1,200萬的單位為例，原本最高按揭成數為5成，即首期需要最少$600萬，當措施放寬後，最高按揭成數為8成，首期只需$240萬。換言之，新措施下，買家可慳$360萬的首期開支，不過供樓負擔就會大大增加。
對業主來說，無疑可以說是減辣。消息一出，有業主增強對後市的信心，更即時反價，當中沙田新城市廣場5座中層B室，實用面積583平方呎，原叫價$980萬，後加價至$1050萬，加幅高達7%。
此外，最引起廣泛討論的就是修改差餉制度，政府建議由現時劃一按應課差餉租值徵收5%改為累進制，以更能反映「能者多付」的原則，生效日期為2024至2025年度。即是說，物業愈貴，業主所繳交的差餉就愈高。
新建議下，應課差餉租值$55萬或以下的，差餉一如現時按租值5%徵收；超過$55萬的住宅物業，首$55萬租值同樣按5%徵收差餉，其後$25萬租值則按8%徵收，超出$80萬的租值會按12%徵收。
究竟有多大影響呢？以差餉租值$100萬為例，原本是繳交$5萬的差餉；按照新的計算方法，業主需繳交$7.15萬差餉。相比之下，每年需多繳$2.15萬。當局預計約4.2萬個住宅物業受到影響，佔整體私人住宅物業的總數約2%，政府收入每年可增加約$7.6億。
那財政預算案的出爐，對樓市有幫忙嗎？無可否認，放寬高成數按揭貸款後，相信可以刺激市民入市意欲及增加市場交投，因此未來按揭保險數字將再進一步攀升。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得181.76（反映2022/02/14至2022/02/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.71%，較上年同期上升2.93%。
當中，港島區跌幅最多，按周下跌2.49%，最新錄得181.6，較上年同期下跌1.51%。而新界(東)區按周下跌1.61%，新報195.07，較上年同期上升1.73%。而九龍及新界(西)區分別錄得179.53及169.05，按周上升0%及0.01%，較上年同期分別上升3.64%及2.30%。
-- 荃灣環宇海灣2房 $828萬易主 --
世紀21集團發展商項目部(二部) 營業董事林國輝表示，新近錄得荃灣環宇海灣成交，單位為2座低層D室，實用面積487平方呎，2房，成交價$828萬，實用面積平均呎價$17,002。
-- 屯門居屋兆康苑3房 $508萬獲承接 --
祥益地產高級客戶經理古文彬表示，日前促成屯門居屋兆康苑B座中層2室，實用面積553平方呎，3房，成交價$508萬（自由市場價），實用面積平均呎價$9,186，稍低市場價成交。
-- 北角富澤花園低層戶 $1,040萬沽出--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角富澤花園成交，單位為富邦閣低層A室，實用面積650平方呎，3房連套房，原開價$1,090萬，累減$50萬至$1,040萬沽出，實用面積平均呎價$16,000。
-- 屯門兆隆苑高層戶 成交價$373萬--
祥益地產執行董事胡志偉表示，日前錄得屯門居屋兆隆苑高層8室，實用面積376平方呎，1房，擁開揚景觀，獲區內首置客以$373萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$9,920，稍低市場價成交。
-- 屯門御海灣II加推8伙 --
由新地發展屯門的御海灣II，將於本周六（5日）起出售8伙項目餘貨，單位均設於1座，實用面積介乎255至437平方呎。項目上載銷售安排，若買家購入兩伙或以上，可優先揀樓。
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